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樓語縱橫/剛性需求支持港樓市\Q房網香港董事總經理陳坤興

再過兩天就是美國新任總統拜登就任的日子,亦標誌特朗普的年代過去,中美貿易爭拗或會展開新一頁。疫情持續,仍然影響全球的經濟復甦,各國政府寬貨幣政策有助經濟增長。

復甦步伐難以掌握,但樓市情況或許不同,因始終有剛性需求因素支撐。剛性需求英文是Rigid Demand,按經濟學的解釋,市場對相關商品需求彈性不大,即使價格調高,市場仍有一定的需求。按上述解釋,當中主要是指一些日常的必需品,例如柴(現今是指電力或石油氣的能源供應)、米、油、鹽以至住屋的需要,當然住屋的需求亦不一定要買樓,亦可選擇租樓替代,不過中國人的社會,始終傾向買樓為主。

再者,剛性需求的另一個解釋是,有關需求較為迫切,即使延後購買亦不會推遲太久。「今個月唔買,下個月都一定要買」,造成市場的成交量會相對較平穩,偶然遇上氣氛較為淡靜,短期的成交或許稍回落,之後剛性需求釋放,亦可令市場迅速回暖。

去年本港一、二手樓市的情況正好說明這點。還記得去年2月,疫情爆發初期,在限聚令的實施下,發展商的推盤大受影響,出現「新盤休漁期」的情況,該兩個月每月新盤銷售跌至只有300多伙的低位,其間亦有部分客源轉流至二手市場,但隨着疫情緩和,新盤市場亦瞬即回暖,3、4月間單月新盤銷售已接近1000伙,5月份急增至2000伙以上的水平。

二手的情況就更加明顯,去年每月二手交投相當平穩,大部分的月份都維持4000宗以上的成交,即使1、2月間單月二手註冊量不足3000宗,但5、6月份已回升至單月約5000宗水平。

今年交投料創九年高

最令人意外的是,過去一年,即使本地整體經濟受疫情打擊而持續出現衰退,失業率於短短數月間,由平均3%升至6.4%,但去年整體住宅成交量仍企穩6.2萬宗以上水平,與2019年的總成交量僅相差20多宗,反映疫情下需求仍然殷切。

展望今年的情況,當然目前經濟困境不會於短期內逆轉,但今年經濟情況以至整體失業率可望有所改善。經濟復甦的情況下,相信今年整體住宅成交量,大機會顯著回升至7萬宗以上的九年新高。

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