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樓市新態/港樓收租仍具吸引力\祥益地產總裁 汪敦敬

買樓收租是否仍然是一項理想投資?很多人認為現在收租回報率只得2%左右,所以買樓收租需要三思。筆者認為只用收租回報率去計算買樓收租的價值太過片面及不完整。何況很多時買樓收租回報率的高低,可能等於其他因素有改變,這些改變可能是負面的,亦可能是一個入市投資機會。

例如1997年後樓價不斷下跌,連跌六年,收租回報率亦不斷上升六年。那我們是否應該要不斷向有關業主恭喜呢?如果買了一層樓,樓價上升,但是租金又不斷上升,這明明是「財息兼收」的理想局面,但因為買賣和租金兩個可觀升幅之間有距離,所以收租回報率下跌,那是否就是不精明呢?

財息兼收時代未過去

無錯!收租回報率低,大部分時間只是代表買賣購買力比租客購買力更強大而已。除此之外,收租回報率要配合其他因素才可以反映到買樓收租的投資價值,很多時買樓收租即使不是眼前「財息兼收」,其實收穫亦很豐厚的,買樓收租是應該要看三大因素:收租回報率、借貸息口、樓價上升的幅度。

現在的情況是歷史上買樓收租最抵借的時候,借貸息口除了代表借貸成本之外,亦代表了投資的一個主要風險,筆者想強調絕大部分住宅現在的利息支出都是平過收租的,實際H按息只是1.38厘左右的息口水平,其實投資的波幅是很容易高過利息風險的,即是說相對現在是較容易賺錢而較難損失的。

筆者舉一個例子大家就會明白,我人生相當部分時間都是在息口15厘以上度過的,當年即使收租回報率有4至5厘,但並不值得羨慕的,因為就算收租後都要再付息去補貼,那就可以反映到當年4至5厘回報背後的風險是不值得今天的人去追求的。當時筆者的投資波幅,如果租客不交租,我納空租的息口損失一年要達15%,所以這個風險是遠大於現在的1.38厘。這就是為什麼內地只1%的收租回報率,選擇買樓收租仍大有人在,原因就是大家普遍都對樓價穩定升幅的前景有信心,那香港相對更穩妥。

筆者想說的是,因為未來香港住宅樓市買賣的購買力仍然是強於租務的購買力,所以我們要面對一個現實:中期內的收租回報率會繼續下跌的,但這並不等於租金不會上升,亦不是等於「財息兼收」的時代過去,只是我們需要計算及準備更好的投資方案而已。

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