電子報詳情頁

視點超群/韓國房產稅借鑒意義\浙商證券首席經濟學家李 超

  圖:韓國全國以及首爾的房價增速走勢

房產稅和房地產稅存在差異。房地產稅是涵蓋範圍較廣的稅收體系,具體覆蓋房屋持有環節和交易環節,中國當前熱議的房產稅主要是針對房屋持有環節的稅收。房產稅的試點範圍擴大有利於釋放二手房供給並緩解一二線城市的房屋供給壓力。從國際經驗上來看,韓國「存量徵收,階梯稅率」的徵收方式對市場發揮了較好的調控效果。

整體來看,韓國的房產稅具有明顯的調控性質。共設有物業稅和綜合不動產稅兩項稅種,前者稅負較輕,對單套住宅徵收;後者帶有明顯的調控性質,實行「存量徵收,階梯稅率」的徵收方式,將居民所有的住宅價值加總計算,在免徵額之上按階梯稅率進行徵收。持有房屋價值總額越多,繳稅越多,持有成本越高。該稅種的整體覆蓋範圍較廣且能對部分房產炒作嚴重的區域形成重點打擊,以首爾江南區為例,綜合不動產稅的免徵額為6億韓圜,而江南區多數住宅的單套價值便超過15億韓圜,多數房屋持有者均需按最高檔稅率繳納綜合不動產稅。

韓國的房產稅共設有物業稅和綜合不動產稅兩項稅種。由於韓國是土地私有制國家,因此韓國房產稅的徵收對象包括住宅及其所在土地。

物業稅的徵收範圍涵蓋土地和房屋,由韓國的地方政府負責徵收,不設免徵額。住宅方面,納稅人是物業所有者,將房屋價值的60%作為稅基,並對別墅和普通住房徵收不同的稅率。對於別墅徵收4%的統一稅率;對於普通住宅徵收由0.1%至0.4%的階梯稅率,稅負明顯輕於別墅。土地方面,納稅人同樣是物業所有者,稅基是土地價值的70%,並根據土地用途的差異徵收不同體系的階梯稅率。其中,住宅對應的普通土地徵收0.2%至0.5%的階梯稅率。對於農地以及部分商用土地則按不同的統一稅率徵收。其中,農地稅率僅0.07%、高爾夫球或娛樂等商用土地的稅率則高達4%。

物業稅外,韓國在房產稅體系中還設有綜合不動產稅(Comprehensive Real Estate Holding Tax),該稅種主要發揮調控的作用,按「存量徵收、階梯稅率」原則執行,同時面向土地和房屋徵收,該部分稅收歸屬中央政府。

對於住宅而言,納稅人是物業持有人,稅基將持有人名下所有的住宅價值加總計算,綜合不動產稅有6億韓圜的免徵額,住宅總價值在6億韓圜以上的開始按照階梯稅率增收綜合不動產稅。在計算稅基時,需要先計算個人名下所有的住宅價值總和,而後從中剔除6億韓圜的免徵額,剩餘價值乘以80%後生成稅基。不同稅基對應的階梯稅率由0.5%到2%不等。需要注意的是,韓國已宣布進一步將綜合不動產稅率的最高檔提高至6%,本文所用稅率主要來自韓國財政部2月更新的韓國稅典,後續更新後階梯稅率將迎來全面上揚。

對於住宅附着的土地,計稅方法與住宅較為相近。免徵額為5億韓圜,個人名下所有房產對應的土地價值加總後扣除5億韓圜免徵額,剩餘價值乘以80%後生成稅基。對於商業物業附着的土地,免徵額為8萬億韓圜,同樣是名下所有土地價值加總後扣除8萬億韓圜免徵額,剩餘價值乘以80%後生成稅基。

有效促進二手供給

從韓國房產稅的歷史來看,共經歷兩輪較大變革,1990年開始分設針對土地和住宅的物業稅,並實行累進稅率;2005年進一步出台綜合不動產稅;2020年進一步宣布提高綜合不動產稅率。從實際效果來看,韓國房產稅對調控房價及增加二手房供給仍然發揮了一定作用。1990年的稅制改革調控效果顯著,韓國房地產價格增速在次年出現回落;2005年與2020年的調控雖然未對房價起到明顯的調控效果,房地產基本延續此前的價格漲幅,但綜合不動產稅的出台確實發揮了釋放二手房存量供給的作用。

2005年綜合不動產稅出台後,市場中房屋待售數量曾明顯提升,與此同時交易量持續下行,二者的明顯背離說明:一是提高居民的房屋持有成本後對釋放二手房供給發揮了正向作用,提升待售房屋數量;二是交易量下行印證房屋待售數量的上升並非由需求所推動,印證供給端的釋放作用。

友情鏈接