近日房委會通過了施政報告中一系列促進房屋階梯上流的措施，包括：
1）「白居二」增加1000個配額至7000個。新增配額的一半會撥予40歲以下選擇參加「青年計劃（白居二）」的家庭及一人申請者。
2）房委會發出「白居二」的批准信數目將會適量大於配額，讓購買單位的配額得以盡用。
3）「白居二」任何未能用盡的家庭配額將撥予一人申請者。
4）將新居屋綠、白表的配額比例由40：60調升至50：50，同時增加居屋及綠置居面積較大單位的比例，以鼓勵公屋租戶購買資助出售單位。
5）新推售的資助出售單位於公開市場出售限制的年期，將由現時首次轉讓日期起計15年，縮短至10年。
以上措施的通過並不令人感到意外，但讓筆者感到欣喜的，是房委會資助房屋小組主席黃碧如的說話：「目的是方便持有資助出售房屋的業主，他們想在公開市場出售單位，不需要等待15年。多數業主選擇會在居屋白表市場出售單位，我們覺得將年期縮短，應該都不會有炒賣的風氣。」黃碧如續指：「因為我們延長了擔保期限，變了較舊的居屋及資助出售房屋，業主可以拿出來賣。我們亦察覺這方面成交多了很多，我想指出不要單看配額多了，市場供應都多了。」
黃主席的此番言論是筆者多年來聽過最有共鳴的發言，有關心到居屋業主賣樓的需要，了解到樓市成交根本是一個轉流活動，有需求就自然製造新的供應，有供應也自然會帶來需求，關鍵以什麼價錢吸引雙方達成成交。成交價是由市場來決定，市場亦要尊重當時買家數量及放盤量，這是循環的互動。
無心的人不會明白，亦不想去明白這個因果關係。最佳的例子就是當年香港要面對美國量化貨幣，香港以逆周期措施應戰，筆者認為逆周期的效果做得十分成功，但是「樓市辣招」多年限制市場成交流轉亦令到放盤量減少。以屯門區二手買賣放盤量為例，最嚴重時私樓放盤量對比推出樓市辣招前減少近七成，這就是轉流因果。
提升轉流率是關鍵
幸好，近年政府的資助房屋政策重新重視轉流率，回復置業階梯，並且向多個置業階梯做功夫活化疏導，包括簡樸房取替劏房、處理公屋濫用的情況、加建居屋、加額白居二。增加居屋第二市場成交其實等於重啟居屋二手業主的上游活動，加上現時400萬或以下上車盤的釐印費只是100元，更加速整體上車流動之餘，亦啟動整個上車市場的業主換樓上流力，這才是正本清源。
之前置業階梯斷裂，可能在不同板塊的潛在需求都會有重複計算，譬如劏房和申請公屋，甚至居屋都有機會是重複計算，現在在多個板塊落功夫，草根居住問題可能在未來幾年會有顯著的改善，這些是政府做得好的地方，市民應該要支持令政府可以繼續做好。
（作者為祥益地產總裁）
