物管股板塊經歷上半年的升浪後，近期股價卻有回落跡象，行業發展受到一些質疑，反映市場對於物管行業如何進行價值創造以及高估值來源尚存分歧。不過分析相信，物管股擁有業務高透明度的優勢，加上高速增長期並未過去，仍有一定的投資價值，只是要小心選擇優質股份。\大公報記者 麥雲迪

艾德證券期貨聯席董事陳政深認為，過去一年物管股走勢不錯，但並非特別優秀，如果以過去半年來說，行業平均股價更下跌15%，過去一個月則跌1%，但是物管行業賣點是業務能見度高，現金流穩定，且物管經營基本「唔使跑數」，大部分物管企業都有母公司項目支持，因此對於投資者來說，投資物管股有能見度高、透明度高的優勢，可以放心投資，而且從資產配置角度來看，物管股也有其投資價值。

業務能見度高 估值錨清晰

東方證券分析表示，物管股仍處於高速增長期，截至2019年，行業規模已經超過萬億元（人民幣，下同），估計到2030年時，基礎物管市場規模將達1.7萬億元，行業總規模超過2.5萬億元，而屆時物管行業管理面積更將達到約369億平米。

由於物管行業具有消費屬性，東方證券認為，這使得行業前景較容易預估，從一些典型消費公司的估值可以看到，即便是增長不快的情況下，消費公司的估值平均水平亦可達30至40倍。而隨着消費品的客戶黏性越大，市場定價權越大，消費公司的估值相對就更高。由於物管行業具有消費屬性，中長期來看，物管的估值錨是比較清晰的。

而隨着中國經濟發展由粗放式發展轉向精細化發展，該行認為，這些輕資產行業也會受到追捧。最後，房地產存量時代到來，物管解決了存量資產保值增值的痛點，都使此一行業具有其巨大的社會價值，是一個可以持續創造價值。

關注分拆併購 利投資氣氛

展望未來，東方證券指出，中國物業管理市場，將會出現平台型巨頭。該行指，中國房地產市場將長期維持10萬億元量級的規模。2009至2019年間，中國商品房銷售面積從9.5億平方米，增長到17.2億平方米，增長了81%，商品房銷售額則從4.4萬億元增長到16萬億元，增長了264%。不過隨着城鎮化率逐漸提升，商品房銷售規模下降屬必然，但在經濟增速和通貨膨脹下，料房地產市場依然能夠在較長時期內維持10萬億量級的規模。

陳政深建議，未來行業發展，除了關注一些大型房企分拆，使行業整體投資氣氛好轉，成為行業催化劑外，也可以多關注股份併購情況。因為物管行業併購是擴張勢力的最好方法，也可以推動行業投資氣氛。至於風險方面，內地近期收緊信貸，使融資成本上升，而股市波動，也使股本融資帶來一些變數，可能影響行業發展。