內地住建部等10個部門1月初公布《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知（下稱通知）》，內容包含鼓勵業主參與物業管理；釐清物管公司的管理責任等。《通知》對物管行業構成深遠影響，分析認為，雖然物管公司的續約率或因而降低，但有助降低服務收費提價的阻力。市場憧憬《通知》可加速行業併購，促進物管公司伸延至養老、房屋經紀等業務；經營規模大、服務優質、善併購的物管股有望成大贏家。值得注意的是，今次《通知》僅概括性論述，已經刺激物管股大升，日後公布細則時，或再成另一股價催化劑。\大公報記者 周寶森

在今次《通知》中，市場較多討論兩點：第一是支持物業服務企業兼併重組，第二是鼓勵物管公司伸延服務至養老、託幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域。安信國際認為，支持行業整合的政策方向，對碧桂園服務（06098）、保利物業（06049）等具品牌優勢的大型物管公司非常有利；至於伸延業務至物管服務以外，對增值服務佔比較高的綠城服務（02869）、奧園健康（03662）可以從政策受益。天風證券更認為，物管公司拓展業務至物管服務以外，有機會成為另一個盈利增長引擎。

高毛利蜜月期恐縮短

現時物管公司已經積極收購合併同業，以及拓展各式各樣的增值服務，今次《通知》最大意義是給予業界政策法規的支持。更值得關注的是，《通知》還提出推動業主在物業管理的參與度，這對物管公司現有管理項目構成重大影響。首先從悲觀角度而言，《通知》指出，完善物業管理招標投標制度，引導業主委員會通過公開招標方式選聘物業服務企業。國信證券相信，將提升業主的物業管理參與度，如設立業主大會、選舉業主委員會，這對物管公司的潛在負面影響是，降低項目的續約率。

國信證券進一步說明，上市物管公司在管面積中，無固定期限的管理合同佔比高於有固定管理期限合同。另外，住宅項目的管理合同續約率遠高於非住宅項目，形成「收租」屬性。《通知》的建議一旦落實，物管公司的住宅項目續約率或會下降，新盤的高毛利時間也將縮短。簡言之，住宅項目物管商業模式將向轉變為非住宅物管模式，即業主的主動力較強，續約率較低，物業管理費動態調整。

然而，業主加深物業管理的參與，對物管公司也有裨益。東興證券認為，《通知》提出要積極推動業主設立業主大會，充分發揮業主委員會作用，對多次催交仍拖欠物業管理費的業主，可根據管理規約規定的相應措施進行催交，探索將惡意拖欠物業費的行為納入個人信用紀錄。同時，當業主委員會充分發揮作用，無法提供優質服務的企業將逐漸退出市場，優秀的物管公司在第三方拓展中更具優勢。

另一個正面影響是，有助降低調整服務收費時所遇到的阻力。《通知》指出，管理收費主要通過市場競爭形成。收費協商過程中，業主與物管公司會根據服務標準、物價指數等因素而調整，而行業協會則定期公布物業服務成本信息、計價規則，作為參考用途。至於管理收費實行政府指導價的物業項目，由有定價權限的價格部門、住房和城鄉建設部門制定並公布基準價及浮動幅度。

天風證券認為，有關定價機制旨在促進收費市場化，通過明確住建部門及物業行業協會職責，作為第三方補充，提高業主對管理收費的接受度，或可改善住宅物業管理收費加價難的問題，而具有高服務質素的物管公司有機會提高管理費。該行又稱，《通知》提倡實施酬金制的計費方式，有助減少物管公司與業主在收費、提價環節的矛盾。

東興證券稱，當前制約物管公司的單盤盈利能力的其中一個問題是：人工成本持續剛性上漲，但管理費卻難以上調，許多住宅小區仍然實行政府指導定價，或者沿用多年前收費標準。在物業管理費趨向市場化後，業主較容易接受較高的管理費，以換取優質管理服務，有助於物管公司調高管理費。

國盛證券認為，過去一段時間，市場擔心人力成本持續上漲，但物業管理收費卻難以提升，侵蝕物業公司利潤率。《通知》打開物業費根據成本進行市場化調整的政策通道，有利於逐步消解市場相關擔憂，所以可視為重要利好因素。

板塊經調整 現價具吸引力

總結：因着今次《通知》，花旗估計，在最樂觀情況下，管理費每年有機會上調5%，有助物管板塊2021年度盈利增長18%，2022年增長37%。華北證券表示，政策鼓勵物業服務企業管理在管項目周邊老舊小區，並提出「提倡酬金制計費方式」兩者若能夠結合，將為物管公司帶來較大業績增量。

國盛證券稱，物管股在2020年年中出現調整，利淡因素包括大批物管公司於該段時間配股抽水，去年第4季又遇到多家物管公司赴港IPO，導致物管股供給大增，疊加內房行業調整政策對板塊估值有所壓制。短期而言，物管股IPO高峰期已過，經過前期調整後，現價估值已具備較強吸引力，股價或受到企業盈喜刺激；此外，港股通3月初有機會把多隻重磅物管股納入可買賣名單，促使板塊迎來再投資的窗口期。