樓按明鑒/工商舖按揭大不同\經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明

新年快樂,筆者祝各位讀者牛年大吉、身體健康、財運犇騰!

近期樓市回暖,新盤賣個滿堂紅,同時更帶動二手交投。另一方面,非住宅物業的交投其實亦一直有顯著上升的趨勢。根據土地註冊處以及美聯物業房地產數據及研究中心所顯示,今年1月份工廈註冊宗數為近二十個月的新高,同時亦連升五個月;商廈註冊宗數亦創二十六個月新高;舖位註冊宗數連續五個月錄得過百宗;非住宅物業佔整體物業註冊宗數的比率更達25%,創下二十六個月新高。非住宅物業交投漸趨活躍,相信亦某程度上反映去年政府因應非住宅物業市場的周期變化,先後放寬相關物業按揭貸款成數以及非住宅雙倍印花稅,從而帶動相關物業的交投。

工商舖與住宅物業一樣可承造按揭,但銀行承造工商舖按揭一般較住宅物業保守,當中細節亦不盡相同。首先,不論樓價,非住宅物業之按揭成數上限均為五成,另不設高息存款掛鈎計劃以及現金回贈。如借貸人申請按揭時同時擁有其他物業的擔保或借貸,按揭成數會下降一成。此外,如借貸人的主要收入並非來自香港,按揭成數亦會下降一成。

事前準備充足資金

按揭計劃方面,申請人一般可選擇P按或H按計劃,而現時新造息率普遍為P-2.65%(P=5.25%),比住宅物業的P按略高大約10點子,還款年期最長為三十年。計算供款能力方面,供款與入息比率的上限為40%,壓力測試的上限則為50%。如借貸人的主要收入並非來自香港,供款與入息比率以及壓力測試的上限均下降一成。稅項方面,新政策下買家無須繳交額外印花稅以及買家印花稅,只需要繳付從價印花稅(AVD)(第一標準稅率),稅率最高達物業價格之4.25%。

估價方面,銀行會視乎物業的優質程度計算估值,當中參考指標如地段、人流、承接能力或承租能力等。此外,要注意工商舖交投的活躍程度一般較住宅物業低,質素亦各有參差,所涉及之風險相對地高。如物業過往由大型公司承租,一般會較易估足價。但若賣方叫價偏離市價,又或者該物業長期空置,銀行則較難估足價。如遇上估價不足時,買方可考慮透過向銀行申請中小企循環貸款、加按套現其他物業,或以債券及股票等資產淨值為依據等等途徑申請額外貸款。要避免估價不足的問題,事前先準備充足資金最為穩妥。

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