地產發展商把所持土地（如農地及工業地等）透過換地改契程序，轉化為住宅用途，政府一直視之為房屋供應的重要來源之一。然而，過去十個財政年度，私人市場絕少在土地供應上起關鍵作用，大部分佔總供比例不足20%，甚至更少於1%。地產業界認為，一切源於「錢」作怪，發展項目的補價高低決定一切。因此，政府應檢討補價制度，盡快推行標準金額補價，以清晰簡易程序，催化發展商的補價意欲；同時，亦要多考慮項目發展能為社會帶來多少得益，勿以金錢掛帥。\大公報記者 林志光

近年，私人市場在土地供應上，無法再如過往起關鍵作用，只有個別年度，例如2017至2018年度，多家發展商積極跟政府達成多個中大型項目換地改契補價，提供逾1.5萬個單位，佔總供應約60%，大大紓緩當年政府的供地壓力。政府覓地困難，因此先後推出補地價仲裁先導計劃，及土地共享先導計劃，希望鼓勵發展商協助增加土地供應；另又設立專責小組，作為各部門橋樑，減省行政及審批程序。甚至為可提供逾500個單位的較大規模私人住宅項目，開設項目促進辦事處，提供「貼身服務」。

農地呎價逾千 政府計百元

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，政府多年前更改補地價的計算制度，令補價不合理，例如農地在市場的買賣價值每呎逾千元，但政府以每呎百多元計算。因此，發展商認為把私人土地如農地，改變為包括住宅等用途發展，已難有利可圖，所以過去十多年罕見有大型項目達成補地價。

他指出，政府剛公布工廈轉其他用途的標準金額補地價先導計劃，市場初步反應極為正面，因可減少現時商討補價過程中的不確定因素。他極希望政府能加快將補價金額標準化，並推廣到其他土地的換地改契上，如果農地轉住宅能有清晰標準金額，相信有利激發發展商及地主改用途的意欲，私人市場供應自然增加。

推行多年的仲裁計劃不受市場歡迎，他認為，主要是發展商不欲承擔補價金額交由仲裁官來裁定的風險。至於土地共享計劃，則是政府索求的樓面太多，發展商還要為項目補地價，令他們沒有信心項目發展可達合理利潤水平。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，政府在換地改契的補地價計算過程中，純以「錢」出發，並沒有像部分國家把發展對土地所在地區，甚至整體社會都有得益作考慮。因此，政府如欲推動某地區的發展，或某類物業的供應，可考慮提供一個限時補價折讓，以利誘發展商或私人業主提供土地，積極參與發展。當然，政府如能加快補價標準化會更理想，這令補價資訊更透明，發展商可選擇是否採用，或以現有機制洽商補價，相信達成補價的個案會增加；另如能將整個申請及處理補價過程電子化，可大幅減省人手處理的時間。

仲裁先導 業界憂失還價權

對於政府已推出的補地價仲裁先導計劃、土地共享先導計劃，張翹楚認為，發展商憂慮前者令他們失去討價還價權；後者使他們擔心共享項目中，或最終提供過多的公營房屋，降低相鄰私營房屋的價值。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，發展商與政府商討改變所持土地用途，一般以補地價高低作首要考慮。然而，政府往往基於補價是公帑收入，及不欲予人「明益」發展商的考慮，估價計算上會跟發展商的意向價有落差，造成拉鋸局面；從發展商角度而言，持有土地等待合適時機，勝過急於求成。因此，如欲提升私人市場在土地供應方面的比重，政府對土地的估值高低是至關重要。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚：

政府在換地改契的補地價計算過程中，純以「錢」出發，並沒有像部分國家把發展對土地所在地區，甚至整體社會都有得益作考慮。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓：

政府往往基於補價是公帑收入，及不欲予人「明益」發展商的考慮，估價計算上會跟發展商的意向價有落差，造成拉鋸局面。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理 陳超國：

政府多年前更改補地價的計算制度，令補價不合理，例如農地在市場的買賣價值每呎逾千元，但政府以每呎百多元計算。