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樓市新態/樓價進入上升軌道\祥益地產總裁 汪敦敬

  圖:分析認為,香港樓市已是價格易升難跌的市場。\中通社

住宅重返上升軌道已無懸念,這無論在差餉物業估價署住宅指數、祥益指數和中原指數也見到清晰的「上升通道」,這正是筆者的「龍市理論」的重點,以中國資金和宏調概念為主導的香港市場,因為政策不斷去除市場泡沫,市場價格異常受鞏固,所以市場只會以「龍市一期」(樓價上升)和「龍市二期」(市場被政策或環境去除泡沫)不斷輪替,過往服務泡沫經濟的西方牛熊理論在近十年已在香港住宅樓市不再出現。

過去十年曾出現四次「龍市二期」,這本來是用家入市時機,但仍用舊有西方概念的市民往往會認為是熊市前夕,最後事實都是市場鞏固完就再重新上升,他們一次又一次錯過了入市時機。甚至有不少投資高手也因為太迷信西方經濟理論,更把自住樓賣出後等待泡沫爆破。只是樓市泡沫一早已被「樓市辣招」去除,加上高門檻的按揭政策令樓市成為低借貸、高儲蓄,配合了供應不足和大部分供宅已「供滿樓」的財富效應開始發揮,香港樓市已是價格易升難跌的市場了。

事實上,中國的宏觀調控方式的確比西方泡沫經濟優勝得多。單以香港的體驗,透過「樓市辣招」和按揭門檻及早為市場去除泡沫,可令市場避免了後來泡沫爆破引起市場甚至整體經濟受衝擊,無辜受損的人會大減,對長線投資者也較有利,經濟周期縮短對經濟成長和回報其實也會加快。

更重要的是,宏調性政策(包括樓市辣招)會在入市門檻上為市場再作分配令一些本來弱勢的人更容易入市。雖然香港政府在過去行政微調較慢,但「樓市辣招」在初期會對上車人士是有較寬鬆的門檻,後來2019年推出的放鬆按揭門檻,都是對上車和換樓人士有利的。縱使對部分不合資格的人有一點不完美,但對合乎資格的人士來說是有置業優勢的,只是有關優勢很多年輕人和懷有過時的牛熊理論的人也看不到,浪費了樓市過去十年的入市良機。

香港樓市早已「龍市模式」,其實股票市場亦逐漸走向以內地資金和秩序為主導,牛熊日益模糊,龍市也日益清晰。中美爭拗已到白熱化,兩方以各自體制回應:美國進一步玩泡沫輸人不輸陣,以攻為守;中國進一步去除市場泡沫,審慎全面備戰以守為攻,「形圓,而不可敗」。

筆者認為,股票市場其實可以好簡單,複雜的其實是人的人性而已。我個人投資股票市場,不預期大升或大跌,卻不斷鞏固拾級而上,只要揀對了長遠能與社會一起成長的股票,筆者認為長期持有必收穫豐富。近期股票市場好像多了風浪,股票風潮反而令房地產成為更加重要的投資工具啊。

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