近年來自政府供應的私人住宅土地減少,發展商唯有積極與政府洽商將私人土地改為住宅用途。其中嘉里建設(00683)數月前向萊蒙國際(03688)購入元朗十八鄉路一幅農地的50%業權後,最近剛再跟政府完成換地協議,補地價超過11.36億元;另長實(01113)也完成元朗錦田一幅農地的換地協議,補地價近3.88億元。上述兩地料共可提供逾600個單位。
萊蒙是活躍於本地房地產市場的內地發展商之一,除間中有參與競投政府地外,更多是洽購私人土地。其早在2015年便收購元朗十八鄉路及大棠路兩幅農地。並於今年5月份公布,以總代價約3.15億元,出讓持有該兩幅土地的公司之50%股權予嘉里,且在跟政府完成換地補地價後,雙方合作興建住宅項目,共提供逾500個住宅單位。
大棠路地項目料補價1.7億
其中位於十八鄉路與大棠路交界的地皮,毗鄰是由恒地(00012)發展及已落成多年的蝶翠峰,具較大發展規模,地盤面積超7萬方呎,月前率先跟政府完成換地協議及繳付逾11億元補地價,每呎樓面補地價接近4640元。項目屬純住宅發展,樓宇限高25層,以可建樓面逾24.5萬方呎計,料提供逾400個單位。至於萊蒙與嘉里合作發展的另一幅大棠路地皮,因在十八鄉路項目附近,相信也應跟政府達成換地協議。不過,因該項目規模較小,可建樓面只約3.64萬方呎,料提供約100個單位,料補地價只約1.7億元。
另邊廂,長實早前在業績會上透露,今年5月份跟政府就元朗錦田錦泰路一幅農地,達成換地協議。有關協議月前已完成,並要支付補地價近3.88億元。此地屬低密度住宅發展,樓宇高度限為7層,以可建樓面約13.76萬方呎計,每呎樓面地價只約2819元,應是新界西北區,即元朗及屯門在過去四年多來最低的每呎樓面補地價,與新地(00016)於2017年就屯門54區大型商住項目的補價相若,均只約2800多元。
有業內人士相信是由於毗鄰該地主要是村屋物業,甚少私人住宅發展項目或二手私人屋苑,在缺少有用的參考數據下,發展商較易壓低農地轉住宅用途時所產生的溢價價值,從而降低補地價支出。
長實增土儲逾200萬呎
長實因為土地儲備較少,兩年多來積極投地及與政府洽商土地轉換用途,包括投得三幅住宅官地,及達成兩幅新界農地轉住宅的換地協議,共增加逾200萬方呎樓面。
