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樓市新態/地產代理的存在價值\祥益地產總裁 汪敦敬

近期「共同富裕」成為了熱門話題。事實上,香港近年的貧富懸殊的確是惡化了,顯然民間接受情況也很高,這正正是貧富懸殊、財閥壟斷的反作用力,筆者認為香港式的共同富裕稍後會出現。

地產代理行業的發展會如何?持牌地產代理有4萬多人,長期香港每月只是有數千宗的物業買賣成交,這個在社會資源上是不合理的,在行業上的生態環境亦太多人「食白果」了,如果實施人海戰術的同業說自己是「共同富裕」的話,那我會質疑為何其旗下數以千計的員工「食白果」?人愈多,不單只「食白果」的人多,員工的「跳Bar率」即拆得更高佣金的機會率亦會降低了,如果拆「低Bar」比率大增,富有的只是小部分人,那怎能跟人說「共同富裕」?

地產代理從業員是有血有汗的工作,人海戰術如果發展到自己人打自己人,最大對手原來是同一街道自己公司員工的話,並不理想。筆者不屑也沒有能力奉行人海舖海戰術,只願安分守己。大數定律就是「多舖少人」,每個員工人均開單4單以上,這個才是心目中的「共同富裕」了!

如何面對「共同富裕」?筆者態度是:不是做壟斷的生意;是做AI做不到的工作;是做客人做不到的工作;是做大行做不到的工作;這亦就是祥益的企業模式設計。

大行的樓花街霸和人海舖海模式不是代理業唯一經營模式,我們是面對壟斷巨人下發展出來的企業模式,理念和意義也不同。舉兩個例子大家就明白。

廿幾年前祥益做居二市場,可以說是做居屋「起家」。「居屋第二市場計劃」(以公屋居民為主要的免補地價轉讓)是房委會在1997年開始推出,但推廣欠佳,許多市民都不知道這個上車置業機會。我們以「Road show」、家訪、提供專業的度身定做流程服務幫政府做推廣,由解釋以至代客填表申請均提供服務。為了連貫地為居屋市場提供穩定服務,而開設分行提供服務為市民證明我們的存在價值。

當然,這樣做是在大集團壟斷市場下發展出來的經營方式,也是為了做生意和養活夥記。

不過,我們的確是「做到別人做不到的工作」。準確來說:市場需要我們,多於我們需要市場。又如樓花,筆者認為,大行在樓花上是用壟斷市場的方法。隨時代改變,這種經營方式是可被取代和需要轉變的。現在的樓花市場筆者認為「水票」、「街霸」將也有機會被取締。

我們做樓花是為客人提供服務,一手和二手樓盤都睇到足夠為止。遊走一二手,是提供一個「選擇旅程」,中間包括「導遊」功能,更有不同的數據和方案去為客人趨吉避凶,這種服務並不擔心會被市場淘汰。

去Amazon旅行,去喜馬拉雅山爬山,「你估無左導遊得唔得吖嗱!」無錯,簡單的配對在網上是可以被取代,例如租房、車位。和一些配對難度低的項目,如樓花開盤,以及樓花「街霸」。

專業地產代理是做買家自己做不到的工作,做市場需要我們的工作。

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