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樓市新態/變通應對住房供給問題\祥益地產總裁汪敦敬

筆者有兩大推測:一,除非同時增加建材產能和人力資源,否則建築成本增加是必然的;二,除非刻意大量增加即時與短期供應量,否則可以確定,物價和工資的上升,必然早於供應增加之前發生。基於以上推測,筆者認為,港府應設立針對未來五年內的「短期供應小組」,在五年內增加住宅供應,而阻礙供應增加者,只會是人為的因素。

其實,香港有不少空置校舍,位於市區地帶並且是熟地,政府應公布數量與位置,讓公眾討論是否適合改變用途。此外,香港市區的工業區,政府應大刀闊斧重新作出規劃,是很好的熟地,可用作興建住宅。當然,提高二手市場的流轉率,更可以有效解決供應問題,很多人並不明白這方面的好處。假設市場有一萬宗成交,其實是包含了多個不同板塊的住宅成交,包括上車、換樓、大型單位及豪宅等。只要政府管理得好,起碼可以用樓換樓去滿足大部分人的上車需要,而這些上車需求,以現行的按揭政策是會起到正面效果。

2019年推出新按揭政策之後,細單位放盤量急升,如果政府肯進一步放寬1000至1500萬元的換樓按揭成數,可以預見,600至1000萬元換樓單位的放盤量會放緩。放一層換一層,解決了不少的市場需求,當然最後會有一些板塊是二手市場也不夠供應的,我們就將僅餘的供應去滿足這一個只佔市場少於三分之一的板塊,這正正合適處理了現時的問題。筆者想說的是,管理得宜,料可解決大部分供應問題。

香港有很多資源和方法可以平衡因樓價上升而引起的貧富懸殊,譬如居屋未補價的部分,其實也是資產,將有關資產成立房產信託基金,分派予從未買樓的年輕人投資,他們在未儲夠首期之前也可以有衍生工具對抗通脹。

筆者贊成郊野公園邊陲建屋,最主要的一點是「快」!筆者作為小市民,自然希望政府「快靚正去做嘢」。

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