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樓市透析/上車門檻低 納米戶呎價高難撼動

  圖:黃竹坑站上蓋項目晉環設不同戶型,細單位呎價貴大單位一成。

自從行政長官林鄭月娥於2019年10月放寬按保後,熱炒一時的納米樓表現經已大不如前,然而呎價依然高企。從過去3年透過政府、一鐵一局以及私人市場提供的51個新盤,納米單位呎價高於大單位已成鐵律,如路勁地產的黃竹坑站上蓋晉環,細單位比大單位高近一成;二手亦然,大埔嵐山近期二手成交,一伙不足200方呎的納米戶呎價逾1.6萬元,比近900方呎的大單位呎價逾1萬元高出達63%,可見上車門檻低,為納米戶提供「收視保證」。\大公報記者 白 仁

的確,自從特首於2019年10月放寬按保後,減輕市民首期負擔,選擇樓價範圍擴大,不再局限4球有找但大如囚室的納米單位,雖然近月二手樓市飽受新盤及樓價連跌打壓,納米樓交投未如過往般火熱,不過價錢依然硬淨。

近三年逾50盤設迷你戶型

於上月,發展局賣地重新加入限呎條款,令納米樓再成市場熱話,市場爭論納米樓到底是走到末路還是笑到最後,其實無謂爭論,就用數據說話。

大公報根據發展局劃下的實用面積最細280方呎界線,統計政府及一鐵一局於過去3年推出的地皮,共有27個新盤提供上述呎數之單位,涉及盤源可謂多元化,包括單幢或大規模項目;私人市場亦於過去3年共有24個樓盤提供280方呎以下單位供準買家選擇,整體有51個納米盤供應,當中不少最細面積僅百餘方呎起,當中最經典的屯門龍床盤菁雋,最細128方呎,比一個標準車位134方呎還要細,2018年首度開價,一伙131方呎的劏房呎價最高見近2.2萬元,屯門樓賣市區價,嚇窒市場,首輪滯銷,發展商其後要大劈價始能清貨,是當年納米盤當道時少數滯銷的迷你項目。

事實上,多個近年開賣的單幢納米盤,亦在特首放寬按保後,表現失色。如何文田芳菲、旺角千望及雋薈等,不被認受的原因離不開呎價太貴之餘,市場普遍對發展商感到陌生,恐怕向銀行借不到按揭而須要抬錢上會,事實上,當時市傳有不少銀行對該些項目的按揭較抗拒。

其實,除單幢盤之外,個別項目的細單位同樣不受追捧。如黃竹坑站上蓋兩個新盤晉環及揚海,大單位爭崩頭,細單位卻乏人問津,原因在於兩盤的對象均不是上車客,而是南區的豪客,細單位號召力自然不及大單位。比較晉環大細單位價錢,1A座22樓C室實用612方呎,呎價35489元;同層D室實用383方呎,呎價38916元,後者貴一成。

尚宜最細138呎 全盤30伙即日清

當然,市場上不乏納米單位開售錄得亮麗戰績的,該盤正是上水尚宜,全盤30伙折實平均呎價18454元,已是貴絕上水,單位最細138方呎,入場242.88萬元起,其銀碼實屬吸引,結果全盤即日搶清。與多個同類盤以及黃竹坑有別,反映納米盤受歡迎與否,地區也是重要因素。

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