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送牛迎虎/家居布局趨吉避凶
\大公報記者 林惠芳
做足準備/玄學家:疫情5月始受控 末季好轉
玄學家法然鑽研風水命理逾廿載,每逢年底均會對善信推測來年重大事件,他今年1月2日接受《大公報》專訪時表示,2022年香港會再爆發新一波疫情,因為壬寅年五黃凶星入中宮,意味全球都會受災難影響,瘟疫也會頻繁,由於2021年11月7日立冬後,香港已進入壬寅年的氣場,所以立春未到,已有變種病毒殺入社區(當時有國泰航空機組人員執勤回港後確診帶Omicron病毒,當中有人疑涉違規外出,將病毒帶入社區)。
樓市透析/17幅官地待上架 下年度供應1.29萬伙
政府善用有限土地資源,依照長遠房屋策略小組委員會於2018年底的建議,將公私營房屋比例由六四比,改為七三比,調撥更多土地作公營房屋發展,務求透過公營房屋階梯,令更多人可以加快上樓或置業,然而此舉卻令私人住宅發展土地相應減少。隨後的3個年度,賣地計劃表內土地的潛在供應量,均不足1萬伙,而且逐年度減少,本年度更只約6000多伙,更是11個年度的新低。
布局來年/一鐵一局提供4700伙 東涌主力
鐵路上蓋物業過去10年來供應,除由政府持有的西鐵沿線上蓋項目外,港鐵(00066)一直以將軍澳車廠日出康城及黃竹坑站車廠上蓋為主,不過,該兩車廠上蓋項目最後一期的合作發展權,過去兩年相繼覓得發展財團。港鐵另一個車廠大型上蓋項目,大嶼山小蠔灣車廠項目,卻未能趕及在下個財政年度推出,故短期內只能倚賴東涌東站的物業發展。
貢獻良多/八幅問鼎百億地王 啟德區最多
該8幅候選百億地王,絕大部分將是新增土地,5幅為住宅地。當中4幅是來自啟德區地皮,以政府近年售出該區住宅地,每呎樓面成交價約1.3萬至1.6萬元估算,相關地皮的價值必超逾百億元。另一幅便是赤柱環角道豪宅地,即使每呎樓面低至約2.4萬元,此地的價值也約達115億元。
厚積薄發/新增商業樓面逾1240萬呎 廿年新高
過去3年在黑暴、疫情等折磨下,本港經濟從高峰滑落,商業零售市道受到嚴重打擊,政府推售的啟德及東涌商業地皮,遭到連番流標收場,即使期間能售出,也絕大多數在預期範圍之內。
樓市透析/上車門檻低 納米戶呎價高難撼動
的確,自從特首於2019年10月放寬按保後,減輕市民首期負擔,選擇樓價範圍擴大,不再局限4球有找但大如囚室的納米單位,雖然近月二手樓市飽受新盤及樓價連跌打壓,納米樓交投未如過往般火熱,不過價錢依然硬淨。
審慎吸納/啟德開放戶呎造36718元 九龍之巔
再觀察,二手方面資料,根據差餉物業估價署於2013年將A類單位中再拆出20平方米(約215方呎)的統計,過去7年該類單位的落成量共3473伙。根據中原網上放盤資料顯示,215方呎單位放盤量僅567個,佔過去7年落成量的15%;若以發展局劃線的280方呎計,放盤量大幅擴展至多達2126伙,抽查其中14個放盤,除大埔嵐山的2個放盤叫價逾1.76萬及1.78萬元外,其餘叫價均破2萬元,包括龍床盤屯門菁雋167方呎開放式每呎叫價2萬元。值得留意,嵐山每呎叫價及成交價雖則未達2萬元,可是該盤大單位及細單位的成交呎價,分別1萬元及逾1.6萬元,兩者相差逾六成。
庫房豐收/補地價金額逼近550億 歷年最多
中央對本港房屋供應短缺的問題一直揪心不已,今年更向各界發出「2049告別劏房」的呼聲。發展商除提供土地及資源,協助政府提供更多過渡性房屋予有需要人士外,亦趁本港經濟有起色,踴躍跟政府磋商將私人土地透過換地及改契協議,改為住宅發展。
成本太高/補價貴 東涌配電站地流標
港鐵(00066)於本季推出招標的東涌牽引配電站上蓋住宅項目,審視鐵路沿線有潛力發展的土地後,因而篩選到手的。位置在文東路及喜東街交界,約於迎東邨與映灣園第1期的後方,較接近東涌東發展區,卻遠離現時的東涌市中心。港鐵招收意向書時,有多達35家本地及內地發展商表示有興趣。可惜正式招標時,知悉項目每呎樓面補地價高達5072元,遠遠高於已有成熟社區的將軍澳日出康城項目,登時令不少發展商「打退堂鼓」,最終雖有本港5家有實力的發展商:長實(01113)、新地(00016)、恒地(00012)、信置(00083),及華懋「撐場」,惟私下已有流標預感。
商住大賣/中環地王貢獻 賣地總收入超千億
本港長遠房屋策略近年來不斷下調未來十年整體及私人房屋供應的數量,政府賣地數量也不斷減少,去年及今年更是過去12年來的新低,只有11幅。而且去年更因缺少百億元大地皮成交的關係,賣樓收入按年狂瀉逾七成,只得不足370億元,到了今年卻又連續成功出售兩幅港島貴重商業地皮,收入得以超越1080.29億元,貢獻尤勝曾售出20、30幅土地的幾個年份。
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