透視經濟1 樓市信心/提振樓市穩經濟 地產界盼撤辣
地產建設商會執委會主席梁志堅表示,整體經濟環境未如理想,地產市道未能獨善其身,地產商無能力挽救經濟,呼籲特區政府全面撤辣,以穩定樓市,第一步先令樓價止跌回穩,若然樓價再跌,所觸發的負財富效應難以想像。
各界對樓市政策建議
•全面撤辣以穩定樓市發展,第一步先令樓價止跌回穩
提振土地市場建議
•特區政府賣地底價要貼市,同時優化項目審批及建造程序
近年調整樓市需求管理措施
•放寬首置人士按揭保險,首置者申請九成按揭的樓價上限由400萬元升至800萬元;申請八成按揭的樓價上限由600萬元升至1000萬元。
刺激需求/代理籲重推首置貸款 幫助上車
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,樓市辣招旨在遏抑需求,回顧2010年首項辣招出台時,本港經濟處於增長階段,加上低息環境,樓價拾級而上,為遏抑炒風,特區政府推出額外印花稅(SSD),並於2012年及2013年推出買家印花稅及雙倍印花稅(DSD)。不過,目前影響樓價的因素已全然相反,經濟受外圍影響,加上美國多次加息,樓價掉頭向下,是時候為樓市全面撤辣,提振買家信心,讓資金重投房地產市場。
供求失衡/潛在供應10.9萬伙 歷來最多
潛在供應創新高,但市場的消化力未能追上。去年一手成交量逾1.05萬伙,雖然較2022年不足9200伙略為回升,但對比一手新例於2013年4月實施後,一手新盤每年1.5萬至1.87萬伙成交,過去兩年的一手吸納量可說是近10年最淡靜,反映供過於求的失衡困局。
因時制宜/專家倡恢復勾地制度 避免流標
仲量聯行估價諮詢部資深董事區建強認為,特區政府在淡市時主動推地,但土地以低價成交、流標甚至無發展商入標,都向市場釋出利淡的訊息。因此,特區政府應適時檢討土地政策,以緩解目前局面,至少提高可以繼續出售地皮的機會。例如恢復勾地制度,發展商按所需勾出屬意土地拍賣或招標,此能增加發展投地意欲,又避免出現流標。
樓市透析/赤柱啟德屯門等6地 拆細機會高
市場上開始有聲音建議重啟塵封十年的勾地制度,對此特區政府表示不贊同,並提出考慮拆細地皮出售之策,冀提升發展商的投地意欲,以及吸引更多競價者出手。\大公報記者 林志光
成功案例/山頂文輝道項目一拆二 淡市賣近200億
其後特區政府主動將地皮拆細,一分為二,並於2020年12月23日,由九倉以標價120億元,擊退6名對手而奪得文輝道2、4、6及8號地皮發展權,及後又於2021年2月9日,九倉夥拍信置、張松橋及劉鑾鴻等人所組財團,以標價72.5億元再度擊敗5名對手,獲得文輝道9及11號地皮發展權。儘管拆細後的文輝道地皮地價合共192.5億元,不似之前預期的金額,然而卻真的能招徠更多參與者。
積極參與/細地競價熾熱 地價水漲船高
於2000年初及年底,特區政府公開拍賣的兩幅西九龍大型住宅地,幾乎所有發展商棄投下,年初競投的長沙灣地皮(現已建成為宇晴軒)由長實夥新地以底價19億元投得,每呎樓面地價只約1220元。事實上,當時業界及發展商已有聲音要求將大幅地皮拆細出售,更有17家中小型發展商聯署去信時任特首董建華,闡述拆細地皮的理據及好處。可是,於同年年底,當大角咀地皮(已建成的浪澄灣)以25.8億元底價售予恒隆地產(00101),其後始接受拆地建議。首幅一拆為二出售的大地皮也是位於西九龍,其中一幅細地(即現已建成的一號銀海)更於2002年4月由信置(00083)經過28口價競爭,擊敗6家發展商奪得,每呎樓面地價近2000元;而3年多後賣樓花時的呎價(以實用面積計),已是達萬元起。
長沙灣新盤首推148伙 316萬入場
恒地營業(一)部總經理林達民表示,Belgravia Place入場單位為1B座3樓16室,實用面積199方呎,開放式間隔,折實售價316.8萬元。折實呎價最平為第1A座6樓3室,實用面積425方呎,3房間隔,折實價約630.6萬元,折實呎價約14838元。
緹外特色戶買家啃辣稅9540萬
雲海洋房逾6600萬賣出
星凱·堤岸新價單 高層平低層24%
根據價單顯示,7號價單推出的2座40樓F室,實用面積774方呎,3房套連工作間設計,享開揚城門河景,折實1469.39萬元,折實呎價18984元。而早前售出同座向的2座33樓F室,成交價1936.9萬元,呎價25025元,高層比低層單位售價再低24%,若計及樓層因素,料實際減價逾25%。
五指標屋苑市值齊跌穿千億
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,特區政府去年10月減辣對市場所得效應緩慢,樓市走勢持續疲弱,抗跌力強的藍籌屋苑也紛紛失守。CCL樓價指數由138個成份屋苑組成,合共提供36.8萬伙單位,佔全港私樓數量126.99萬伙的29%,對樓市走勢具指標性。
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