萬科（02202）主席郁亮傳近日在萬科年會上發言，稱今年對內地房地產業來說，是「破釜沉舟、背水一戰」的一年，又指房地產行業已經過了「黃金時代」，進入「黑鐵時代」，利潤低至10%，不能再用過往思維去經營，一定要節約成本，減少開支。他又強調房企要專業化，全能化，才能生存下去。未來萬科要開發、經營、服務並重。只有做全能冠軍才能盈利，過往一樣分開做單項是無法賺錢的。/ 大公報記者 趙建強

在大會上，郁亮指2022年不單是集團「破釜沉舟」、「背水一戰」的一年，也是一個新時代的開始，要通過戰略─機制─文化─組織─人，五方位的變革，將此串連在一起，以適應新的時代。

郁亮：飛機不再坐頭等艙

他明言，如今房地產行業呈現兩大特徵，一是進入縮表出清階段，二是進入新發展模式。所謂新發展模式，可概括為一個中心，三個基本點。一個中心，就是解決老百姓居住問題。三個基本點，分別是房住不炒、租購並舉，以及人、地、房之間的匹配。

他提出，房地產行業進入縮表出清階段，要去金融化，因為國家不允許房地產佔用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負高額的債務負擔，郁亮相信，縮表出清對於房企來說是一場生死之戰。但他亦相信解決老百姓居住問題是基本政策不會改變，會釋放一些需求，其中不少需求會轉去「租」市。

面對重大變化，郁亮認為，萬科也要做相應改變。比如投資方面需要進一步思考，面對市場分化萎縮、利潤非常有限的時候。萬科需要更高質量的投資，要由過去均勻、分散式投資轉為向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。

在組織方面，郁亮認為未來萬科不需要那麼多產品線、負責人。集團已經將65個首席客戶官精簡到14個人，將多出來的51個同事分配到其他部門中，以減省，精簡人手。

利潤方面，郁亮指房地產已經不是「黃金時代」，而是進入了「黑鐵時代」，利潤大幅下降，不能再用過去的思維、體系去運作，未來福利、補貼都要跟黑鐵時代相適應。

他舉例，現在已經是10%左右微利的行業，如果所有業務都是外判，每個外判都要賺10%，集團肯定沒錢賺，所以未來要「流程再造」，盡量將各項流程自行處理。郁亮稱：「面對今天的黑鐵時代，現在很多用成本加成方式的收費模式都會被顛覆掉，過去的大手大腳、做二傳手、假手於人，層層轉包的方式一定是不可行的。」

在文化方面，萬科強調八個字，就是「節衣縮食、戰時氛圍」。他更透露自己出行時亦以身作則，已經不會買頭等艙的機票。「一切工作都圍繞打仗進行，圍繞止跌回穩提升、縮表出清和『長肌肉』三項主要任務展開」，與之無關的工作都放在次要位置。

大和料行業下半年復甦

此外，萬科已經取消原來的合夥人層級，所有集團合夥人全部下沉到所在單位。

展望內房行業，美銀預料，不少發展商將在3月面臨困難，相信關鍵是如何令到內地買家信心回復。

大和指出，自去年10月起，中央對內房有支持政策，料最嚴重的監管壓力或已過去，但未來仍有一些不確定性，相信隨着行業由今年下半年或進一步復甦，除開發商還債能力以外，其他因素亦越來越重要，對行業保持中性看法。該行稱，雖然投資者對內房仍有各種擔憂，內房前景仍然受到不確定性的困擾，並且政策有機會持續改變，但相信主要內房企業能夠抵禦周期性低迷，並實現持續市場份額擴大。