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樓市新態/加速房屋流轉 緩解供需矛盾\祥益地產總裁 汪敦敬

筆者一連撰寫了兩篇文章評論樓市的流轉量,在社會上得到很好的回響,感謝之餘亦鼓勵我做進一步討論。

特區政府的職責是令市民安居樂業,提供足夠的住宅給予市民置業,但足夠的住宅供應並不等於足夠的新樓供應,筆者認為,足夠的新供應加上合理的流轉率才對,這個定義是值得去討論的。

2010年開始,特區政府推出了「樓市辣招」,成功遏止炒風,其重要作用是在資金不斷湧入香港的背景下,減少市場的惡性流轉。過去25年,香港的M3(泛指資金總供應量),由2.8萬億港元增長超五倍,至16.4萬億港元,如果我們不加以約束,相信香港的樓價會升至「天比高」,樓市風險大升。在樓市辣招開始時,筆者在贊成之餘,亦持續撰寫文章要求放寬「一換一」的換樓按揭門檻,令真正換樓自用的人士不受辣招的限制。後來雖然按揭框架算是解除,但流轉率改善情況並未樂觀。根據屋宇署過去10年的動工數據,實用樓面面積(未包括廚廁)在200平方呎或以下的單位,去年對比2012年增加了約10倍;實用樓面面積在400呎或以下的動工量比例,由2012年的五成增加至去年的逾八成以上。而根據我們統計近年34個新界西落成的半新樓或樓花項目,三房或以上的住宅單位新供應比例不足兩成,難以應付供應比例佔逾八成以上的細單位換樓業主需要。

香港細單位佔較大多數的情況下,如果特區政府不改善流轉率,只靠新供應,在幾年內是解決不到市場需要的。我們現在增加各個樓市板塊的換樓流轉率之餘,應就一些流轉率的樽頸地方,例如連二手也供應不足的項目去做一些針對性的增加,反而不應消耗大量的新供應在細單位上,但是我們現在做的剛好相反。

很多人認為,樓換樓對增加供應幫助不大,因為業主賣出一個單位就會買回一個單位。如果香港樓市只得兩個板塊,這個講法是正確的,但其實樓市可以是有大概五個的板塊讓人換樓,如果這五個不同板塊都是用好流轉率的話,只需要五分之一的新供應去補充有關流轉上的樽頸地帶就足夠了。筆者認為只靠新供應,不解決流轉率,無法在未來5年至10年解決房屋問題。

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