在美聯儲局再加息0.75厘、年內累積加幅達3厘之後，香港多間銀行昨日終於上調最優惠利率0.125厘。雖然港息升幅低於美息，但這是近四年來的首度上調，意味着超低息時代結束，正式步入加息周期。由於美國繼續激進加息遏通脹，港息上升壓力持續增加，香港經濟將面臨新考驗，而仍在歷史高位附近的住宅樓價，下行壓力亦不容低估，置業者須審慎衡量自身應對樓市波動與利率上升的能力。
當前美國加息速度與幅度是30年來所未見，加上歐洲與英國也面對高通脹問題，亦要大幅加息，由此引發負面外溢衝擊，正威脅全球經濟與金融市場穩定。近日世界銀行發出預警，明年全球經濟恐會陷入衰退，環球資產價格面臨更大調整壓力，香港也難以獨善其身。
美國年內已五度加息，聯邦基金利率從近乎零息上升至3厘水平，但仍未有效遏抑高通脹。最重要的是，當前美國高通脹很大程度是由供應端問題造成，物價因成本上漲推升，而非需求增加拉動。面對疫情持續、地緣政治局勢緊張，尤其是俄烏衝突不休，隨時出現更嚴重能源危機。國際原油、天然氣價格漲勢未止，美息恐怕遠未見頂，令美國以至環球金融環境持續收緊，憂心股市、匯市、債市、樓市危機一觸即發。日本央行昨日入市干預匯市，以遏止日圓跌勢，為1998年亞洲金融風暴以來首次，有人認為新一波金融危機或隨時爆發，這未必是危言聳聽。
事實上，美聯儲局主席鮑威爾言論進一步釋出不惜犧牲經濟增長與就業、要將通脹壓下去的明確信號，意味美國加息周期將持續至明年，甚至更長的時間。有新興市場之父之稱的麥樸思預期，美國面對逾8%以上通脹率，美息有可能上升至9厘。一如上世紀八十年代，當年聯儲局曾將聯邦基金利率大幅調升至20厘，以遏制最高達到14.8%的通脹率。若然美國繼續瘋狂大幅加息，資產泡沫勢必連環爆破，特別是房地產市場，2007年次按風暴隨時歷史重演，進一步拖累全球樓市，造成經濟下行。
面對外圍嚴峻經濟與金融環境，加上港息亦開始跟隨美息上升，香港經濟面臨更大挑戰。財政司司長陳茂波昨日預期今年香港經濟很大機會出現負增長，而利率上升亦會增加供樓負擔，影響市場物業氣氛與交投，但經評估不會出現「斷崖式」下跌，因而樓市需求管理措施亦毋須調整。
事實上，全球經濟吹淡風、股債出現大熊市，但今年來香港整體住宅樓價僅回落6%，可見市場剛性需求強勁。同時，國際資金繼續看好內地與香港，香港銀行體系結餘超逾1200億元，保持在充裕的水平，香港銀行有條件緩慢地加息，有利住宅樓價有序調整。
不過，當前環球股匯債風暴愈演愈烈，隨時出現意想不到的金融黑天鵝事件。因此，即使香港住宅樓價不虞大跌，但在全球經濟持續下行、利率觸底回升、住宅供應穩步增加的形勢下，經歷十多年大牛市的香港樓市，恐會進入下行周期，置業者要有心理準備。
香港經濟具韌性、潛力大，在國家大力支持下，香港中長期增長動能猶在，經濟前景依然樂觀，有力抵禦外圍逆風；而香港金融與貨幣穩定性不會受到美國加息影響，並有能力守住不出現系統性風險的底線。但居危思危、未雨綢繆，永遠是正確的。
