樓市近日最熱門話題是，長實集團宣布以逾207億元沽出，位處西半山波老道21號的豪宅項目「21 BORRETT ROAD」餘下152伙住宅、242個住宅停車位和31個電單車停車位予新加坡公司華瑞資本。交易反映海外買家依然睇好香港豪宅前景。

豪宅以外，近期上車物業依然是市場「寵兒」，尤其以此類物業作主打的新盤項目，銷情均相當火熱。執筆之時，市場統計北部都會區分別位處粉嶺及天水圍的兩大新盤，入票理想，雙雙錄得近20倍的超額認購。

從豪宅及上車新盤的交投可見，港樓仍然具有極佳投資價值。雖然今年首三季度香港樓市表現「告急」，「美聯樓價指數」最新報158.49點，按周跌約0.45%，連跌15周；本年迄今跌幅擴大至逾7.6%，創逾三年半新低。交投方面，三季度一、二手交投齊跌，形成「價跌量跌」局面。期內新盤成交料錄約3600宗，按季跌約5.5%；至於二手成交則料錄約8100宗，跌幅高達28%，創三年新低。

值得留意的是，新盤正帶動樓價下調。根據美聯物業房地產數據及研究中心數據，三季度（截至8月底）新盤市場自2019年四季度以來，首度出現「負溢價」的現象，錄得溢價-2.9%，更是創逾八年新低，反映發展商「求量不求價」的政策。

市場又出現兩大新變量：入境防疫政策放寬及壓力測試門檻降低，均具短期提振作用。不過，四季度樓市能否「否極泰來」，還看兩大轉勢關鍵：包括將於10月中舉行的中共二十大，推出利好政策，提振投資市場信心；香港特區政府10月中下旬公布的施政報告，是否撤銷樓市辣招，又或是其他振興經濟措施。

筆者建議特區政府在施政報告中撤銷已失效的「辣招」，包括將15%的從價印花稅（DSD）稅率回復至雙倍印花稅，為市民換樓開方便之門；下調買家印花稅（BSD）稅率，或取消BSD稅，為香港「吸人招財」；取消額外印花稅（SSD），或將年期及稅率回復至「加強版」前。