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主樓布陣/樓市下行未見底 宜適時減辣\美聯物業住宅部行政總裁(港澳) 布少明

  圖:三季度一、二手交投齊跌,形成「價跌量跌」局面。

樓市近日最熱門話題是,長實集團宣布以逾207億元沽出,位處西半山波老道21號的豪宅項目「21 BORRETT ROAD」餘下152伙住宅、242個住宅停車位和31個電單車停車位予新加坡公司華瑞資本。交易反映海外買家依然睇好香港豪宅前景。

豪宅以外,近期上車物業依然是市場「寵兒」,尤其以此類物業作主打的新盤項目,銷情均相當火熱。執筆之時,市場統計北部都會區分別位處粉嶺及天水圍的兩大新盤,入票理想,雙雙錄得近20倍的超額認購。

從豪宅及上車新盤的交投可見,港樓仍然具有極佳投資價值。雖然今年首三季度香港樓市表現「告急」,「美聯樓價指數」最新報158.49點,按周跌約0.45%,連跌15周;本年迄今跌幅擴大至逾7.6%,創逾三年半新低。交投方面,三季度一、二手交投齊跌,形成「價跌量跌」局面。期內新盤成交料錄約3600宗,按季跌約5.5%;至於二手成交則料錄約8100宗,跌幅高達28%,創三年新低。

值得留意的是,新盤正帶動樓價下調。根據美聯物業房地產數據及研究中心數據,三季度(截至8月底)新盤市場自2019年四季度以來,首度出現「負溢價」的現象,錄得溢價-2.9%,更是創逾八年新低,反映發展商「求量不求價」的政策。

市場又出現兩大新變量:入境防疫政策放寬及壓力測試門檻降低,均具短期提振作用。不過,四季度樓市能否「否極泰來」,還看兩大轉勢關鍵:包括將於10月中舉行的中共二十大,推出利好政策,提振投資市場信心;香港特區政府10月中下旬公布的施政報告,是否撤銷樓市辣招,又或是其他振興經濟措施。

筆者建議特區政府在施政報告中撤銷已失效的「辣招」,包括將15%的從價印花稅(DSD)稅率回復至雙倍印花稅,為市民換樓開方便之門;下調買家印花稅(BSD)稅率,或取消BSD稅,為香港「吸人招財」;取消額外印花稅(SSD),或將年期及稅率回復至「加強版」前。

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