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樓按明曦/放寬壓力測試 降上車門檻\經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

香港金管局於9月23日向銀行發出最新指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘下調至2厘,並適用於所有物業按揭貸款。

是次放寬壓力測試的決定,相信是因今年樓市疲弱及加息周期開始。根據土地註冊處最新資料顯示,今年首八個月現樓按揭宗數錄得5.9014萬宗,對比去年同期的6.4777萬宗減少5763宗或8.9%。今年首八個月樓花按揭宗數則為3074宗,對比去年同期的3900宗減少826宗或21.2%,創十一年來同期新低。另外,香港加息周期開始,現時已有多間銀行陸續上調最優惠利率(P),相信年內亦將追加息,市民入市門檻將進一步增加。

放寬壓力測試要求後,入市門檻將會下調。假設以貸款額500萬元、還款期為25年、選用H按(拆息按揭)H+1.3%,現時H按實際息率已升至封頂息率P-2.25%,實際息率為2.875厘,放寬壓力測試要求前,加3厘壓力測試要求為5.3057萬元,放寬壓力測試要求後,加2厘壓力測試要求為4.8111萬元,即減少4946元或9.3%。

放寬壓力測試的消息一經放出,即時帶動經絡網站瀏覽量顯著提高。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示,放寬壓力測試後的周末,經絡網站瀏覽量按周急升逾三成,其中按揭計算機的使用量更急升逾1.4倍,反映在加息周期下,入息能否通過壓力測試為置業人士的一個重要考量。

事實上,放寬壓力測試除了可以降低置業人士於加息周期的入市難度,亦可幫助早前購買一手樓並以建期上會的買家,以及欲從發展商高成數按揭轉按至銀行的業主更易上會及轉按,對樓市起正面支持作用。

不過,筆者要提醒有意置業人士,要留意按揭利率有可能跟隨大市調升,而本港加息周期開始,銀行年內將有機會逐步追加上調P息,而當P息增加,壓力測試要求亦將會相應地增加。因此,置業前應評估當中涉及的利率和自身財務風險,並確保有長遠穩健的財務安排才好入市。

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