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經濟脈搏/內地打出「穩樓市」組合拳\浙商證券首席經濟學家 李 超

  圖:30大中城市地產銷售面積

近日中國政府各部委連續出台政策組合拳,分別為換購住房的個稅退稅激勵和針對房價下跌城市的首套房利率下調,重在支持剛需:前者重點鼓勵合理的改善性住房需求,後者重在支持首套房。筆者認為,近期的地產政策組合拳有望增強銷售數據修復的可持續性,後續應持續關注國慶期間的地產銷售情況,如果持續向好有望進一步改善居民預期。

「房住不炒」仍是當前地產政策的核心方針。7月政治局會議指出,要穩定房地產市場,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實地方政府責任,保交樓、穩民生。在「房住不炒」的核心方針下,地產政策的抓手重在支持剛需和保交樓。

退稅新政激活換樓需求

9月30日財政部、稅務總局發布《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》(以下簡稱「新政」),在此新政下2023年末前符合條件的居民換購住房可享受個稅退稅優惠。筆者認為「新政」指向明顯,重點鼓勵合理的改善性住房需求,預計將對全國尤其是換購需求最強的一二線城市的地產銷售起到有力的拉動作用。「新政」同樣符合「房住不炒」背景下的地產政策基調,9月28日,國務院總理李克強主持召開穩經濟大盤四季度工作會議,也明確提出「支持剛性和改善性住房需求」。

根據此前規定,個人出售住房需按交易總額的1%或買賣價差的20%繳納個人所得稅(個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房的情況除外)。在「新政」環境下,2022年10月1日至2023年12月31日間出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

首房貸利率全面下調

9月29日,人民銀行、銀保監會發布通知,對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市,在2022年底前,階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限,這是繼今年5月15日下調首套住房商業性個人住房貸款利率下限20個基點後,一次因城施策的按揭貸利率放鬆。本次政策針對房價下跌城市,作為樓市組合拳之一,與上述換購住房個稅退稅政策形成有效合力。

經筆者梳理,70大中城市中,符合條件的城市有天津、石家莊、大連、哈爾濱等共計23個,其中多數為三、四線城市。由於這些城市前幾個月新房價格環比、同比均在回落,居民購房情緒普遍低迷,放開首套按揭利率下限有助於改善居民預期、釋放剛需動能。

2022年9月30日,人民銀行公告稱自2022年10月1日起,下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點,5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%,第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變。

筆者認為,首套公積金貸款利率下調也是配合商貸利率的調整,共同拉動居民購房意願,公積金貸款在總購房貸款中佔比小於商貸,其影響或弱於商貸利率調整。公積金貸款業務為銀行表外業務,是指銀行接受住房公積金中心委託,以住房公積金為資金來源,向繳存住房公積金的職工發放的,定向用於購買、建造、翻新、大修自有住房的專項住房消費貸款,因此在金融數據上公積金貸款數據計入社融的委託貸款項目,但伴隨投放的商貸計入銀行表內按揭貸,兩者均有助於拉動金融數據。

地產債違約概率降低

在一系列新政的支持下,後續需重點關注地產銷售的修復情況。從高頻數據來看,30大中城市地產銷售面積自9月12日觸底後持續修復,截至9月29日單日銷售面積已上至95.4萬平方米,是6月末以來的最高水平。筆者認為近期的地產政策組合拳有望增強銷售數據修復的可持續性,後續應持續關注國慶期間的地產銷售情況,如果銷售持續向好有望進一步改善居民預期。

筆者認為,近期各項維穩政策發力,地產債違約概率較低。一方面,人行短端流動性維持合理充裕;另一方面,政策維穩信號也持續強化:今年5月,監管支持5家優質房企境內發債,主要採用配套發行信用風險緩釋憑證(CRMW)和信用違約互換(CDS)等信用保護工具;8月19日,交易商協會召開民營房企座談會,探討通過中債增進公司增信支持的方式支持其發債融資,8月末至今,幾家頭部民企地產公司的中債增全額擔保中票已經相繼發行。筆者認為中債增信為民營房企提供擔保增信支持,傳遞了積極維穩的政策意圖。

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