「行業內都知道，中國房地產企業的舊發展模式主要體現在『三高』上，也就是高負債、高槓桿和高周轉。」住建部政策研究中心原主任秦虹坦言，二十多年來，房企負債率從來就沒有低過70%，一直都非常高。國泰君安房地產行業首席分析師謝皓宇一針見血地指出，舊模式就是地產金融模式，通過土地的重複抵押換來高槓桿、高速增長。\大公報記者 倪巍晨 俞晝

本月中召開的中央經濟工作會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。要向新模式轉型，必須先找到舊模式的癥結。謝皓宇總結指出，舊的發展模式存在三個顯著特徵：

盲目加槓桿追規模 房企頻暴雷

一是高槓桿率帶來的調控壓力和較大的行業波動率，無論是房價、還是銷量，部分城市可以在一年以內漲幅超過50%，也可以在一年以內跌幅超過30%，這都不是行業平穩健康發展應該有的現象。

二是居民購房壓力較大，無論是超過風險收益平價水平的利率，還是相比於全球其他國家來說很高的首付比例及較高的購房門檻，這也和居民對美好生活的追求是不符合的。

三是對其他行業的影響極大，脫離地產後經濟會受到較大衝擊，即便地產僅貢獻了GDP大約15%左右的比重，但通過信用派生能力（直接和間接一起預計貢獻超過50%），極大影響了經濟和金融。

「為什麼過去房地產企業高負債沒有問題，而現在高負債就有問題了呢？」秦虹將其歸結為三點原因：第一，房地產過去有四大紅利支持，包括人口紅利、經濟增長紅利、貨幣紅利、住房制度改革紅利，現在這些紅利減弱，高負債所依賴的高需求、高房價發生很大變化；第二，有些房企在經營上出了很大的問題，為追求上規模，拿高價地、融高息錢，盲目把槓桿加到最大；第三，過去的房地產政策一直是限制房企的股權融資，而是以債權融資為主，所以負債率高。

2020年下半年後，國家開始控制負債，從供給和需求兩端收緊了房企資金，當時融資政策只堵未疏，疊加市場下行因素，房企問題爆發。據不完全統計，全國約有60多房企暴雷，其中不乏恒大、寶能、新力、陽光城、正榮、佳兆業等一系列老牌房企。

「最近出台了房地產融資政策的三支箭，整個房地產行業非常興奮，大呼超出預期。」而秦虹認為，這難道不應該是房企正常享有的政策嗎？這新的三支箭，一方面是化解當前房地產企業危機的重要舉措，同時也是房企探索新發展模式的一個重要支持條件。

居民需求主導 降低房子投資屬性

去年的中央經濟工作會議就提出了「探索新的發展模式」。連續兩年出現「新發展模式」且表述有遞進關係，這意味着路徑和方向已逐步明晰。在東北證券宏觀分析師張陳、張超越看來，明年房地產行業政策核心是探索「如何消除多年來房地產行業高負債、高槓桿、高周轉發展模式的弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡」。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉強調：「新模式從供給側來說是租購並舉；從群體角度來看，是以新市民為主；從模式上看，是告別土地依賴。」謝皓宇同樣認為，未來的新模式是以居民需求為主導的新發展模式。嚴控供給側能夠限制房企信用盲目擴張，放鬆需求能提振信用派生，通過重新調整信用擴張的方式，來將房地產市場從由房企主導轉變為由居民主導，讓房地產更多的體現為商品屬性的一面，降低投資屬性的佔比。

「探索新發展模式，我們可以參考美日房企應對危機的舉措及經營模式。」平安證券地產首席分析師楊侃建議，在傳統開發銷售業務方面，房企要做細做精，精準匹配客戶需求與產品服務，加強全供應鏈管控，建立原材料成本優勢，向管理及運營要利潤，全面提升全周期客戶服務能力。與此同時，可以切入細分賽道、拓展衍生業務，發展圍繞地產的多元化輕資產業務，形成良性循環的綜合商業模式（詳見另稿）。

提升品牌品質 探索輕資產業務

對此，秦虹也有獨到的看法。她認為，未來進入新的發展階段，房地產企業面臨的是結構性機會，概括起來包括五個方向：第一，優化開發模式，通過優質產品創造改善型需求，仍是房企當前最需重視的；其次，要探索輕資產業務，像代建、經營、輕資產運營、服務等，可以作為房企盈利新的來源模式；第三，開拓存量業務，就是城市更新，房企未來的轉型發展要和城市的轉型發展相結合；第四，瞄準成長期業務，主要是塑造資產管理和運營能力；第五，抓住一些政策機遇，比如租賃住房的需求。

在此背景下，秦虹建議房企可以從四個方面來探索新的發展模式：開發模式，從「三高」向輕重資產並舉的開發、運營、服務一體化進行轉型；盈利模式，從單純的增量開發向增加存量更新進行轉型；融資模式，從高負債向股債多元進行轉型；房地產企業的目標模式，從追求規模和速度的擴張向品牌和品質提升方向轉型。