隨着特區政府放寬按揭保險，以往可承造8至9成按保的納米樓優勢盡失，近日私樓細單位頻錄劈價，連帶居屋身價亦大縮水。旺角居屋王海富苑一個開放式單位，在復活節假期僅以190萬綠表易手，為屋苑6年來首見「一字頭」，較同類2年前成交價更大幅下滑60萬，樓價急回24%。\大公報記者 林惠芳

世紀21家天下物業分行經理黎振傑表示，海富苑的入場價失守200萬元，成交是A座高層10室，實用面積211方呎，原則採開放式設計，去年8月透過居二市場放盤，開價230萬元，惟市場一直乏人問津，單位連減多口價，新近以190萬未補價易手，實用呎價9005元。翻查資料，今次是海富苑2017年3月後、即逾6年來首度失守200萬元水平。同類單位A座中高層1室，實用面積212方呎，於2021年7月曾以250萬未補價易手，今次成交單位樓層更高，但造價卻便宜60萬，差距達24%。

黎振傑表示，今次低價易手的單位，新買家是一對公屋夫婦，由於擁有綠表資格的人士，一般會揀選較大單位入市，所以在樓市交投減少之下，這類細單位要遇上合適買家更困難。不過，原業主早於2000年以約51萬買入上址，單位23年升值139萬或2.7倍。

按揭漸減辣 細單位需求降

事實上，在特區政府放寬按揭保險之前，首置人士購買樓價400萬以下住宅，可申請最高9成按揭；450萬至600萬最高可借8成。挾高成數按保的「光環」，細價盤曾經令首置客趨之若鶩，身價瘋狂破頂，以海富苑為例，該屋苑A座高層10室，單位實用面積211方呎，於2019年曾以408萬連地價沽出，實用呎價達19336元，登上全港最貴呎價居屋王第三位，紀錄保持至今。

然而，隨着特區政府自2019年起兩度放寬按保，現時首置客買入1000萬元以下住宅，已可申請最高90%按揭，首期負擔大減，供款能力較高的上車客，都傾向購入面積較大的單位，但求住得更舒適。因此，納米樓可謂「功成身退」，數年前高價追入納米盤的業主，現將物業「脫手」難免賬面虧蝕（見表）。

雖然近期樓價回穩，惟面對新盤排山倒海出擊，個別細價樓業主於復活節假期繼續減價沽樓。美聯物業營業經理李廣順透露，荃灣中心19座高層D室2房戶，實用面積329方呎，望開揚山景，原業主以390萬低市價放盤，累減6%終以365萬沽出，實呎11094元。值得留意，單位獲大型銀行網上估價達420萬，現造價大幅低出55萬或13%。

時代廣場425萬易手 低估值6%

祥益地產區域董事袁思賢透露，屯門時代廣場E座中層3室，實用面積325方呎，開價450萬元，減至425萬元成交，呎價13077元。據大型銀行網上估價系統，上址估值約453萬元，造價低估價約28萬或6.2%。

新盤方面，不少市民趁復活節長假期外遊，過去3日假期只錄約40宗一手成交。其中，由華懋及港鐵合作的何文田瑜一第1C期沽出期數最後一伙3房1套連儲物室戶型單位，為第5A座1樓A室，實用面積891方呎，連145呎平台，成交價2617.2萬，折實呎價約29374元。瑜一第1C期累售161伙，佔可售單位逾76%，套現近28.5億元。