據筆者估算，11月份內地房屋新開工面積同比增長4.9%，較10月大幅提升26.0個百分點，並實現自2021年4月以來的首度轉正。從絕對水平來看，11月新開工面積為8279萬平方米，較上月及去年同期均有所回升。這是否意味着地產周期出現了回暖信號？本文將予以探討。

地產新開工面積同比增速的回正主要源於以下兩個方面：一、去年同期存在低基數；二、「三大工程」建設有所發力。

去年11月新開工面積的走勢顯著低於季節性趨勢，成為全年最低值。疫情前的2017-2019年，10月過後新開工面積呈現攀升的趨勢，11月均值為1.8751億平方米，較10月高出超過2000萬平方米。而在去年，11月新開工面積僅為7910萬平方米，不僅大幅低於往年同期水平，還較為少見地低於10月的開工數據。今年11月新開工面積的邊際回升，更多體現出正常的季節性趨勢，在去年的低基數效應下同比實現了正增長。

「三大工程」的逐步推進是新開工增速同比回正的另一原因。今年4月的政治局會議上首次同時提及保障性住房建設、城中村改造及「平急兩用」公共基礎設施建設，中央及各地均高度重視有關工作開展。中央金融工作會議、中央經濟工作會議等多項重要會議均指出要加快保障性住房等「三大工程」建設，各地市也紛紛出台相關政策。近期，《廣州市城中村改造條例》正式面向社會徵詢意見，是全國首個專門針對城中村改造的地方性法規條例。據廣州市住房和城鄉建設局，2023年廣州共有12個城中村改造項目新開工。「三大工程」的逐步推進及落地對新開工面積形成了一定支持。

儘管開工數據有所好轉，但實物工作量並無顯著提升。今年11月，中國小松挖掘機開工小時數為101.2小時，環比提高0.2%，同比提高4%，連續兩個月同比正增長，從一定程度上印證了開工數據的好轉。然而，下半年以來螺紋鋼表觀需求低於過去兩年同期的水平，另據測算，11月房地產建築工程投資在去年同期的低基數下依舊下滑了15.5%，反映實物工作量仍未有所明顯提升。

地產新開工增速同比轉正固然傳遞出積極的信號，但後續的持續性仍待觀察。今年1-11月，房屋新開工面積累計達8.75億平方米，若12月新開工表現和11月相仿，則全年共新開工約9.5億平方米，不及2021年的一半；若12月可以延續疫情前的季節性趨勢，全年新開工面積有望進一步回升，但總的來看，10億平米的新開工面積實現難度較大，需要12月當月同比增長40%方可完成。

銷售回暖至關重要

地產周期的領先指標是商品房銷售。地產銷售數據的好壞，不僅反映房企的經營狀況、決定着房企的收入以及現金流回籠的速度，還影響着房企的信心及融資行為，進而影響拿地、開工以及投資行為。

房地產供需形勢和房價趨勢相互加強。對於房地產市場而言，供求關係及房價趨勢相互作用，表現為：當供給增加、需求下降時，房價進入下跌區間，隨後需求進一步下降，潛在購房者呈觀望態度，房價進一步下跌。

截至2023年9月末，中國商品住宅待售面積達3.1億平方米，若按照套均80平米計算，地產庫存達390萬套，每億人擁有的住房庫存約為27.6萬套，兩倍於美國（13.0萬套，估算），且自2020年以來處於持續增加的狀態。在住房供給增加的背景下，疊加購房需求的下滑，各線城市二手房價均處於下跌區間，其中一線城市二手房價已連續四個月下降。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局宣布調整優化差別化住房信貸政策、降低存量首套住房貸款利率。房貸政策出台後的第一個月（即9月），30大中城市商品房成交面積迎來小幅攀升，10月開始季節性回落，整體表現依舊弱於過去兩年的水平。新政出台前後，廣州、深圳、上海、北京先後宣布執行「認房不認貸」政策，一線城市的地產銷售修復斜率也更高，但這一修復進程並未持續足夠長的時間。進入12月，上海的商品房成交面積依舊不及過去兩年同期的水平。

地產周期回暖的重要前提是銷售的持續性改善及房價的平穩運行。從投資體量上來看，城中村改造等「三大工程」所能拉動的投資規模相對於總的地產開發投資規模仍較為有限。因此，地產周期的回暖依然是更多取決於地產銷售的持續性好轉，以及房價的平穩健康運行。