以人均住房面積衡量，中國房地產市場已處於相對飽和狀態。信和集團首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事廖群向《大公報》表示，房地產市場與諸多傳統產業類似，供應數量上已趨飽和，甚至是過剩，但從質量上看仍有發展空間。

廖群相信，目前內地房地產市場「住房標準」與現代化標準仍存一定差距，從質量提升角度看，城鎮居民住房中有很大一部分存在巨大的標準升級空間。此外，中國有約4億人的「換房」需求正待激活，該需求一旦得到滿足，既可促進房地產市場加快企穩，也能更好推動中國經濟加速增長。\大公報記者 倪巍晨上海報道

第七次全國人口普查的數據顯示，2020年中國城鎮居民人均住房面積（建築面積，下同）約38.6平方米；住房套戶比為1.06，其中，城市和鎮的住房套戶比分別約0.99、1.18，已接近發達國家水平。

廖群認為，按人均住房面積推算，中國房地產市場處於相對飽和狀態，但從提升質量角度看，居民住房領域還有巨大的標準升級空間。他續稱，房地產領域的標準升級，需要置換至具有現代化標準的新房屋，即所謂的「換房」，「就像此前棚戶區改造，以及即將展開的新一輪『城中村』改造一樣，大多數都是拆遷後換至新房」。

住房標準有巨大提升空間

需求方面，廖群指出，2022年全國城鎮居民住房存量面積中，商品住房、非商品住房的面積分別達180億平方米和181.8億平方米。所有城鎮居民住房存量中，若有40%需要置換，就關乎到約3.7億人口。若考慮2000年至2005年住房商品化前期建成的商品住房中，有部分與現代化住房標準存在較大差距，需「換房」的人口規模預計達4億左右。

廖群明言，房地產行業是對經濟影響最大的傳統產業之一，4億城鎮居民的「換房」需求一旦得到激活，無疑將持續很多年，屆時房地產市場將獲得強勁而持久的發展動力，這對經濟中長期高質量發展和中高速增長而言意義重大。他說：「盡早激活4億城鎮居民的『換房』需求，可促使房地產市場盡快企穩，推動經濟增長持續加速。」

廖群提醒，未來十年左右，中國將步入發達經濟體行列，產業、消費、民眾生活等各方面都將達到或接近現代化標準，「屆時總不能讓4億城鎮居民繼續居住在質量距現代化標準相去甚遠的住房中」。他直言，從促進我國人民生活水平現代化的角度，住房標準的升級是大勢所趨，盡早激活城鎮居民「換房」需求有非凡意義。

在廖群眼中，「城中村」改造，是典型的住房標準升級，惟其所涉規模尚且不大，未來更需要激活4億仍居住於非商品住房中的城鎮居民的「換房」需求。另一方面，房地產領域也應與其他行業一樣同步開展標準升級，藉此形成全國性的，由城鎮居民「換房」推動的住房標準升級熱潮。

各城積極推進「以舊換新」

需要指出的是，內地房地產領域「以舊換新」已開始推進。公開報道顯示，2023年9月「以舊換新」的樓市創意「發源」於山東淄博等地，此後類似模式被揚州、連雲港、麗水、寧波、啟東、宣城、亳州、太倉等多地複製。

中國指數研究院的統計稱，2023年至今，內地已有逾30城表態支持房子「以舊換新」，但各地政策不盡相同，具體而言包括「購房補貼、換新購、國企收購」等模式。