近年香港商舖市場的變化並非簡單的周期性波動，而是深層次結構的調整，「天價」舖租成交不復返，面對租值壓縮情況，業主取態亦大不如前。業內人士指出，內地餐飲品牌攻港，不一定能搶高店舖租金，畢竟市場仍在消化空置的吉舖。\大公報記者 李樂兒 李潔儀

盛滙商舖基金創辦人李根興形容，疫情期間本港封關，市民未能外遊，只好留港，消費金額儼如大面積的「花灑」，惠及全港各個零售及餐飲業，如今消費外流，變相令留港資金集中如一條細小「水管」，僅在四大核心區包括尖沙咀、旺角、銅鑼灣及中環流動。

茶飲店頂替名店 租值跌

「疫情後，業主普遍認為整體市場會出現V形反彈，實際情況卻是W形反覆橫跳。」李根興形容，業主只有三個心態：疫情前因「貪心」而大舉加租；疫情期間對租務市場「死心」，與其把店舖丟空，倒不如劈價換來短租；疫情後市場W形反彈，業主只能「灰心」。

儘管在遊客集中的四大核心區，仍然為內地和海外品牌進駐的首選，李根興指出，十多年前本港舖租高峰時期，進駐核心區不外乎鐘錶珠寶等奢侈品品牌，1000方呎店舖每月租金高達200萬至300萬元，如今茶飲店租金跌至數十萬元甚至更少。

「鐘錶珠寶搶高舖位租金的情況，未來20年重現機會極微。」李根興指出，本港商舖租金出現壓縮情況，即原本上層的奢侈品牌的店舖租值下跌，同時售賣相對平價的茶飲店的租值追高。他又認為，畢竟北區居民北上消費的路徑相對便捷，因此港人北上消費對北區的舖租影響較大。

租務成交遠遜高位

翻查資料，在疫情通關前的2021年3月至2022年12月期間，本港共有4652宗商舖租務成交，平均每月211宗，通關後由2023年1月至2024年10月期間，整體商舖租務成交有5229宗，相等於平均每月238宗。

美聯旺舖營業董事何漢明指出，雖然疫後商舖承租個案略有增加，但對比昔日高峰每月600宗甚至上千宗，目前市況難以形容為暢量，只能審慎地樂觀。

談及內地餐飲品牌南下搶高租金的情況，何漢明直言「搶不高」，市場仍處於消化期。他解釋，目前吉舖較多，租客議價亦相對空間大，加上部分業主對於內地熱門品牌有一定程度的偏愛，形容「萬事好商量」，因此商舖租金短時間內大幅增長的機會不大，最少要到明年才能達至平穩。

何漢明續說，在租約年期上，內地餐飲品牌與香港本地租客幾乎沒有區別，一般都是「3+1」或「3+2」，即「三年死約、一年或兩年生約」。他指出，要是租約期太長，對於業主來說是欠缺彈性，只會失去租金的增長空間。

仲量聯行料租金橫行

「以前一間店舖可能有10個客人搶，價高者得，現在已沒有所謂高價搶舖，業主更多着重租客的實力，視乎生意的持續性。」仲量聯行商舖部董事趙卉蕎直言，隨着經濟及消費疲弱，精緻餐飲（Fine Dining）、高級日本廚師發辦（Omakase）等貴價餐飲的生存空間收窄，市場上一窩蜂的檸檬茶飲店亦缺乏特色，相關的餐飲或令業主有所抗拒。

趙卉蕎提到，不少品牌視香港為跳板，助其開拓鄰近的東南亞或內地市場，近期見大量韓國餐飲品牌攻港，客單價相對便宜，適合目前經濟市道。此外，她預期，本港店舖租金或會繼續橫行一段時間，該行估計今年本港整體商舖租金升幅介乎零至增長5%。