儘管今年本港樓市迎來全面撤辣及銀行減息的利好，然而土地市場仍未有大起色，導致特區政府今年賣地收入及售出土地數目，均創世紀金融海嘯後十六年新低，連同私人市場換地補價等計算，總地價收入更大倒退至沙士後的二十一年新低，截至本年底止暫僅剛錄逾百億元，按年大削70%。\大公報記者 林志光

2019年底的疫情，擊碎本港樓市長逾10年的升浪，2023年初本港經濟雖則開始踏入復甦之路，惟仍是舉步維艱，同年賣地成績更是不似預期，連一鐵（港鐵）一局（市建局）項目在內，更發生多達6次流標事件，令無論賣地或總地價收入，都已按年跌約半。

年內售沙田兩幅官地 涉逾16億

不過，踏入今年，市況依然不妙，發展商積壓大量待售單位，投地及增加土地儲備的意欲幾降至冰點。特區政府推出位於柴灣的首個樂建居項目，在僅收1份標書下，流標收場。其後又順延元朗多層現代工業大樓的截標時間，同時大減推地數目，集中推售小型住宅地皮為主，然而成交價也未算理想。今年全年只售出兩幅沙田小瀝源住宅地皮，賣地收入僅約16.4億元，均是自2008年世紀金融海嘯後的新低，按年分別下跌約60%及88%。

另外，發展商也減慢跟特區政府商討將所持土地改用途的換地改契速度，個別甚至暫停或放棄有關程序，特別是在古洞北及粉嶺北新發展區內，恒地（00012），長實（01113），泛海夥資策等發展商，原本申請原址換地的共6幅土地，最後都決定放棄補地價，促使失去逾百億元的補地價收入，此令來自私人市場的補地價收入劇減至約84.5億元，按年跌近60%；再加上港鐵要在本月才成功批出今年首個鐵路發展項目，所涉補地價難在今年內入賬，導致政府庫房補地價的收入跌至2009年的15年新低，而今年總地價收入只能僅過百億元，創2003年後的21年新低。

不過，由於有兩幅元朗大型多層現代工業大樓地皮，及1幅青衣物流用地於明年初截標，另在銀行明年有機會繼續減息，賣地表內又有多幅貴重地皮待售，市場相信明年賣地收入有機會否極泰來。

審視市況 宜適度減條款

仲量聯行評估及諮詢部主管區建強表示，由於住宅銷售市場疲弱和投資成本高昂，發展商投地意欲低迷，地價持續受壓。特區政府應致力改善發展商的投資環境，以增加賣地收入。同時建議可考慮減少賣地附加條款，如提供政府、機構及社區（GIC）設施、道路施工等要求；接納豁免環境、社會及管治（ESG）；設施、政府、機構或社區設施（GIC）、地面停車場等額外條款計入最大可建樓面面積；以及取消要求發展商在竣工後將若干樓面面積交回政府的條款。

另可考慮大型發展用地容許發展商分期支付地價，因面積較大的地皮發展期及回本期較長，一筆過付款或會降低發展商的投資意欲；又可地皮拆細出售，以降低前期投資成本，從而令更多發展商有投地興趣，增加中標機會。再者，可應檢討市建局的自置居所津貼，以降低該局收購成本及提升項目在低迷市道中的利潤，避免市區舊樓重建陷於困局，未能推進。

高力香港研究部主管李婉茵表示，未來隨着更多新市鎮地皮推出，整體規劃和發展路線圖將是吸引發展商參與的關鍵。若當區缺乏基礎設施及商業民生配套，加上在充滿不確定性及高息的環境下，發展商將承擔較大的投資風險。特區政府應審視如何平衡基建需求及增加投標誘因，同時確保底價更貼近市場實際情況，以吸引更多發展商參與。