引用筆者公司的真實個案，買家是一名家庭主婦，買入一個樓價約700萬元之物業單位，準備申請七成按揭貸款，由丈夫作為擔保人，丈夫的入息約5萬元，沒有任何其他貸款，入息水平足夠通過供款要求。

現時供款佔入息比率（DSR）上限為50%，以七成按揭、30年還款期及現時按息3.5%計，最低月入要求為44007元，按丈夫入息計之供款佔入息比率為44%。然而，在審批過程中，銀行發現買家有一筆私人貸款在身，每月還款額1萬元，由於DSR以每月總債務供款佔入息計算，連同私人貸款及按揭還款額計算DSR，月入要求提高至64007元，丈夫的入息水平變為超出DSR上限，未可獲批按揭。

既然問題出自私人貸款，最簡單解決方法是清還全數私人貸款，但有時候買家未必可一下子清還貸款，又或不希望因提早還款而產生罰息，加重財務負擔。按揭顧問了解客戶情況後，為客戶提議一個兩全其美之方法，毋須提早清還私人貸款並獲銀行批出有關物業按揭貸款。

拆開借款人與抵押人

按揭顧問為買家配對一家在此方面審批彈性較大的銀行，在按揭申請之安排中，買家可僅作為按揭人／抵押人身份（Mortgagor），丈夫則作為借款人（Borrower），好處是買家以業主身份將物業抵押予銀行，而丈夫則作為借取按揭貸款的人，承擔負責還款，若銀行接納將身份分開，便可以單一根據借款人的入息及債務狀況計算供款佔入息比率，而毋須計算買家作為按揭人的債務，那麼，上述私人貸款就不用計算在供款佔入息比率，丈夫的入息已符合供款要求，最終獲銀行成功批出按揭貸款，買家亦毋須提早清還私貸。

（作者為中原按揭董事總經理）