在深圳南山區粵海街道的核心地帶，深圳大學（粵海校區）的梧桐道旁，紅牆綠瓦的老建築與玻璃幕牆的科技大廈交相輝映，這裏是深圳「最青春」的片區之一：一邊是承載着42年辦學歷史的「中國最美大學」，一邊是全球科技產業高地「粵海街道辦」的核心腹地。

近年來，隨着深圳「西麗湖國際科教城」上升為國家戰略、深大「雙一流」建設提速，這片不足5平方公里的土地，正以「科創＋教育」雙輪驅動，重塑着片區樓市的「價值坐標」。\大公報記者 毛麗娟深圳報道

舉目全球，好大學、好學區周邊都是買家的置業熱點，南山區的深圳大學片區也不例外。片區地理位置優越，周邊大型科企、研發機構雲集，客群的租賃與買賣提升了片區樓市的活躍度。

深大片區的樓市，核心特徵是客群結構的「高知化」。片區70%以上的買家為深大教職工、騰訊和大疆等科技企業高管及技術骨幹，這類人群普遍具備高收入（家庭年收入多在200萬元（人民幣，下同）以上）、高穩定性（職業生命周期長）的特點，購房需求以「自住＋保值」為主，對學區、交通、配套的要求極高，抗跌性強。

2023年，《深圳市南山區國土空間分區規劃（2021-2035年）》將深大片區明確納入「西麗湖國際科教城核心區」，定位升級為「高等教育、科技創新、文化創意」三位一體的產城融合示範區。這一規劃的核心變化，打破了傳統「大學孤島」模式，推動科教資源與產業、城市功能深度融合。

交通網優化 教育資源擴容

片區近年重點推進三大工程：其一，交通網絡加密。備受關注的地鐵15號線（環前海線）深大站已進入主體施工階段，預計將於2028年通車，將實現深大與南山中心區、前海的15分鐘直達；同時，科苑南路（深大段）正在進行「機非分流」（機動車與非機動車分道通行）改造，未來將緩解早晚高峰擁堵問題。

其二，教育資源擴容。深大附屬教育集團旗下的「深大附屬實驗學校」（九年一貫制）已於2024年9月開學，新增學位1800個；片區還規劃了一所公辦幼兒園（深大附屬），進一步強化「學區房」優勢。

其三，產業空間優化。位於深大北側的「粵海科技城」項目已啟動土地整備，計劃建設300米高的科技總部大樓，重點引入人工智能、生物醫藥等前沿產業，未來將形成「高校實驗室─企業研發中心─產業轉化基地」的創新鏈條。

在深圳大學教書、住在深大片區長達20多年的業主梁女士告訴記者，深大片區的樓盤也不盡是高價盤，產品結構呈現「差異化」。片區既有樓齡超20年的「老破小」（如桂廟新村、南油生活區），也有次新房（如后海理想城），還有高端豪宅（如深圳灣1號部分房源）。其中，次新房佔比近40%，是片區市場的主流，這類樓盤多為2010年後建成，戶型設計更符合現代人居需求，成為改善型買家的首選。

核心區盤每平米均價11萬

深圳中原粵海片區的置業經理王薇介紹，深大片區樓市價格梯度「明顯但穩定」。受學區、地鐵、產業三大因素影響，片區樓價呈現「核心區、近學區、產業輻射區」的梯度分布。以2024年第四季度成交數據為例：核心區（深大正門1公里內）：新盤每平米均價約10.2萬元（約11.1萬港元），如翰熙典居面積105平米戶型總價1103萬元；近學區（深大附屬學校輻射範圍）：樓齡10年內的屋苑（如萬象新天地）每平米均價約10萬至12萬元；產業輻射區：受科苑路沿線騰訊濱海大廈、大疆總部等企業員工購房需求拉動，次新房（如濱福世紀廣場）每平米均價約12萬元；老小區（樓齡20年以上）：以桂廟花園為例，70平米兩房掛牌價約420萬元，每平米均價6萬元。