環球經濟波動，影響香港經濟和房地產市場復甦步伐，市區重建局表示，發展商入標投地的態度偏向審慎，直接影響重建項目的招標及財務收入。市建局昨日公布年度工作報告，上年度共錄得淨虧損約27.2億元，是連續第三年錄得虧損。

市建局形容樓市下行市況下，若繼續以「同區7年樓齡」機制收購50年或以上樓齡的住宅物業，將會「做一個、蝕一個」，因此有需要檢討「同區7年樓齡」收購機制，研究替代方案，明年向政府提交建議，並諮詢公眾。消息透露，市建局初步研究的方向，包括將樓宇的保養維修狀況納入為收購價格的考慮因素之一。\大公報記者　易曉彤

上年度蝕27.2億 財務仍穩健

市建局主席周松崗昨日表示，上年度經濟及房地產市場復甦步伐仍然緩慢，發展商投地態度偏向審慎，市建局去年推出的九龍城啟德道╱沙浦道發展項目流標，市建局在上年度賣地沒有前期款項收入。上年度市建局營運虧損約4100萬元，加上26.8億元減值撥備，合共虧損27.2億元，總流動資金有212億元，資產淨值為436億元，強調市建局財務狀況仍保持穩健。

周松崗表示，香港樓宇老化問題嚴重，過去10年，樓齡50年或以上的樓宇，每年增加500多幢，遠遠超出重建的速度。市建局會「睇餸食飯」，在維持財務穩健的情況下，靈活應對市場變化，有序推動市區更新步伐，盡力推動樓宇復修。本年度及在未來數年，市建局會為6個已開展的重建項目進行收購，涉及總開支達235億元。

市建局行政總監蔡宏興表示，政府近日將市建局發債上限由250億元提升至350億元，現時限額仍未用盡，不排除在市場適合及能力許可下再融資，但強調長遠不可以「借貸度日」。現時「同區7年樓齡」收購政策20多年沒有改變，但樓宇老化程度及經濟環境已有大改變。市況不穩及經濟不明朗等因素下，繼續以「同區7年樓齡」機制，會造成「收購越多、蝕得越多」。

蔡宏興舉例，上月提出收購建議的皇后大道西╱桂香街項目，以及明倫街╱馬頭角道項目，市建局的收購呎價分別是18674元及13891元，較附近舊樓的平均成交呎價，高出一倍以上。若沿用現時的收購機制，將會出現「高買低賣」情況，幾乎是「做一個、蝕一個」。

翻查資料，市建局的「同區七年樓齡」收購政策，與目前受政府收地影響的自住物業業主的補償準則看齊，而這補償準則於2001年經立法會財務委員會通過後一直實施至今。市建局在收購業主自住的住宅物業時，除了會給予業主其物業的市值交吉價外，並會加上一筆自置居所津貼，計算方式是以同地區當中7年樓齡的樓宇的價格作為補償的基準。

收購價或考慮樓宇保養狀況

市建局的估價程序，首先由獨立人士以公開抽籤方式聘請七間測量師行為有關項目的「假設重置單位呎價」進行評估，剔除當中最高及最低的估價後，以其餘五個估價的平均值作為項目的出價基礎。

蔡宏興表示，不少舊樓業主寧願不為樓宇進行維修，等待市建局提出較優厚的收購價，這窒礙私人發展商在舊區參與重建的意欲，形容現時的收購政策變相是一個惡性循環，反而拖慢舊區更新。市建局將聯同政府檢視收購政策，並積極研究可行的替代方案。

消息人士透露，市建局檢視7年樓齡收購機制的方向之一，是改變計算收購價方程式，考慮加入其他因素，例如樓宇的保養狀況。市建局認為，妥善保養及維修是大廈業主的責任，不宜抱持等待市建局收購、而任由樓宇失修的心態。

被問及7年樓齡收購價會改為幾多年樓齡，蔡宏興表示，不希望畫死一條線，強調市建局初心是想改善受重建影響居民的生活環境，會研究不同方案提供予受影響居民，例如樓換樓、現金津貼等。

發展局局長甯漢豪上月在施政報告措施記者會上表示，如果繼續用七年樓齡計算賠償一個50年樓齡或以上的樓宇，不是長久可持續的方法。市建局與發展局合作檢討現時的收購和重建政策，希望明年內完成檢討。