瑞銀近期發表了《2025年全球房地產泡沫指數報告》，數據始終有參考價值，其中內容筆者有同意或不同意的地方，但感到市場上對報告的信息未有全面了解，在此先陳述報告的重點：

報告顯示，香港樓價過去一年下跌7.9%，而在過去10年間累計下跌2.2%，引致本港樓市泡沫風險評分明顯下跌，最新為0.44分，低於0.5分的指標水平，等級由「中等風險」降至「低風險」。

報告以購買60平方米或650平方呎的市中心附近住宅單位為目標，香港最新樓價與收入比率為14，即樓價中位數是市民年收入中位數的14倍，是報告所有城市中負擔最高，不但比邁阿密和三藩市高出約兩倍，亦超越紐約、巴黎、倫敦、東京和悉尼等大城市。

香港實際樓價較2021年下跌近28%後開始穩定，與上一個高峰相比，較低的房價提高了房屋的相對可負擔性。而在金融海嘯後至新冠疫情前的時間，香港的泡沫指數處於1.5至2.5分之間，10多年來一直被評為「高風險」。最新的最高三個高泡沫地方分別是美國邁亞密（1.73分）、日本東京（1.59分）和瑞士蘇黎世（1.55分）。

儘管香港泡沫低，但報告仍指出香港樓價高。樓價與收入比率相當於14年收入（超越一眾城市排第一），樓價與租金比率相當於約30年租金。

市場購買力被低估

以上是筆者陳述報告中理解的重點，以下則分享個人的看法：

首先，報告指出香港樓市泡沫進入「低風險」水平是重要的，但必須要補充的是，香港樓價的下跌本質不是傳統泡沫爆破，因為香港過去一段長時間有實施「樓市辣招」去抑壓樓價，實際上香港樓市的泡沫不是低，而是「負泡沫」。即是在沒有泡沫之下，樓價再進一步被壓縮。這點是很重要的，因為將來樓市回復的時候，樓市是不需要像泡沫爆破般需要較長的時間去回復；香港的總存款量（M3）在樓價下跌的時候仍然不斷增加，這正是反映了筆者以上的觀點。

其次，筆者想說一個成熟的社會，其購買力不是全部由「打工仔」去決定的，尤其是一個成熟的金融中心，除了打工仔，還有外來資金、資產等等重要元素去影響購買力。

再次，至於市民年收入要較長時間才能買到單位，這一點是否能反映該城市難以「上車」？亦是未必的！因為有關報告是引用了650呎近市區的單位作標準，而且沒有按揭，這標準絕對是中上產或較高收入人士的目標，所以運用普通打工仔的收入作評估的推演，並不準確。

（作者為祥益地產總裁）