年結將至，又是一年一度為明年樓市「把脈」的時候。回顧2025年，本港樓市成功「反攻」，一手表現尤其亮眼，全年成交量突破2萬宗在望，金額料升逾6%至2000億元，創四年新高；至於二手交投估計可達4.6萬宗水平，金額有望按年增14%至逾3000億元，同創出四年高位。
全年樓價則成功「觸底」回升，「美聯樓價指數」最新報134.09點，年內累升約4.65%，較年內低位反彈約6.2%。總括而言，今年是四年來首見「量額價」齊升的旺市格局。
展望明年，樓市利好因素紛呈，包括換樓客、上車客及內地客等的需求，有助進一步支持樓市。資料顯示，去年上半年由1000萬元或以下物業在交投上扮演「主角」。踏入下半年，見換樓需求開始接力，尤其逾1000萬元物業交投佔比於下半年回升，買家細換大的「換樓」情況增加，中高價物業開始「接棒」發力追落後，令換樓鏈啟動，帶動樓市進入更廣泛的復甦階段。
政府統計處數據顯示，近期香港再度重返全球IPO集資額首位，金融市場活躍，促使金融及保險業就業人數、收入中位數，雙雙由低位回升，其中就業人數增加約5.7%至約27.1萬人，收入中位數則增加約14.3%至約4萬元。他們往往具備更強換樓及入市能力，同樣將為明年換樓需求帶來極大支持。
另一邊廂，減息持續、租金走高及樓價回穩，住宅租金回報吸引，促使長短線投資者大舉重投物業市場。據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，已知的一手大手客（即同一買家於同一月份及同一新盤購入多於一個單位）於今年首十一個月按年同期大幅急增8倍，至今年情況進一步增加，反映一手大手客積極入市。
同時，政府近年積極「搶人才」，吸納大批專才、高才及內地生等持續到港，刺激本港買樓及租賃需求。若以全撤辣前兩年及後兩年的平均數作比較，內地買家每年平均註冊宗數，由全撤辣前兩年平均約5130宗，飆升至近兩年的估計平均約1.28萬宗，大增1.5倍；金額由平均每年約635億元增至估計約1340億元，增幅亦達1.1倍，預期明年需求將持續。
一手交投或續破頂
除了樓市自身需求，供應持續下降是成支持樓市主因之一。截至今年11月底，一手累積貨尾量按月再減3.8%至約1.8889萬伙，由年初高位連跌十個月，累減約4232伙或18.3%，跌穿1.9萬伙，創約二十九個月新低，反映市場已逐步消化累積庫存高企的壓力，樓市供應過剩風險大幅降溫。
綜合以上利好因素，同時整體樓市在減息效應、財富效應、經濟增長等正面因素帶動下，預期明年樓價有望承接今年反彈趨勢，全年再升約10%至15%。一手成交將按年升約5%至2.1萬宗水平，再創紀錄新高，特別是近期新盤「折讓」持續收窄下，預期明年將重現「溢價」；全年二手成交則估計將錄得約5萬宗的五年高位，按年升約9%左右。
（作者為美聯物業高級董事）
