2026年，是「十五五」的開局之年。在促進房地產市場止跌回穩的總基調之下，房地產市場需求穩步釋放，供需關係逐漸調整。
未來市場的走向，仍需重點關注三大關鍵變量的演進：一是庫存的改善情況，二是在價格波動中居民信心與預期的轉變，三是政策的力度與效能。
預計2026年商品房銷售面積7.8億平方米。其中，一線城市預計，銷售面積為3992萬平方米，佔比全國5.1%；二線城市預計銷售面積達22682萬平方米，佔比全國29.1%；三四線城市預計銷售面積達51226萬平方米，佔比全國65.8%。
一線城市新房銷售面積下降源於土地供應減少。自2021年起連續4年土地供應大幅下滑，市場新增供給明顯減少。這一現象在2025年延續，2025年1-10月，一線城市月均土地成交建築規劃面積104萬平方米，較前4年月均成交減少65%。預計全年土地成交規劃建築面積約1268萬平方米，同比下降28%。
一線城市的剛需長期存在。一線城市經濟實力強、工作機會多、城市配套設施完善、醫療教育資源豐厚，對於人才購房定居的吸引力強。政策調整形成有力支撐。需求端，房地產限制政策仍有優化空間，如進一步放鬆限購政策、調整交易稅收政策等。供給端，「好房子」建設持續推進，城中村改造盤活核心區土地。改善購房者的置換需求。核心區優質項目供應增加，釋放改善需求。成交量方面，預計2026年一線新房市場成交量同比下降，銷售面積為3992萬平方米，佔比全國5.1%，成交佔比進一步提升。
一線城新房價變幅續優
價格方面，預計2026年一線城市新房價格表現將持續優於二手房。
國家統計局數據顯示，2025年1-11月，新房價格指數僅同比下降1.2%，二手房價格指數同比下降5.8%，新房價格表現平穩，降幅小於二手房。以上海為例，上海新房價格同比增長5.1%，2025年新房表現一枝獨秀。
一是需求基礎堅實。2024年上海落戶人口超8萬人，創歷史紀錄。新上海人在新房成交中佔比提升，人口流入優勢為市場提供了穩定的購房需求支撐；二是產品力顯著提升。新房產品迭代升級，在戶型、社區規劃及科技住宅等方面顯著優於同區位二手房，形成產品代際差，有效激活改善型需求，並推動新房價格結構性上漲；三是供應結構優化。核心區項目供應增加，契合改善人群資產配置需求，多個豪宅項目「日光」反映出改善需求充足；四是政策環境改善。2025年購房限制政策的進一步優化，釋放了此前被壓抑的合理住房需求。
預計2026年二線城市新房銷售面積同比下降，城市間房地產表現差異較大。
二線城市需求主要來自三方面：一是持續的人口淨流入。人口是最堅實的需求基礎，如合肥2024年常住人口增量達15萬，正式晉級千萬人口城市，增速超過一線城市。杭州、成都分別增加10萬、7萬，增長位於二線城市前列，上述城市新房量價表現良好；二是寬鬆的政策環境。政策優化即釋放了潛在的購房需求，也是房價的重要支撐。2024年10月杭州放開新供應土地限價，後續的土拍成交地價上漲，帶動房價上漲預期；三是產品的優化升級。高品質住宅推動了改善需求的釋放。
二線城市內部有分化，加之土地供給減少，預計2026年二線城市新房銷售面積約為22682萬平方米，約佔全國總量的29.1%。
三四線城市新房銷售面積在全國的佔比將進一步下降。
過去十年，三四線城市銷售面積大幅增長、佔比大幅提升。2012年三四線城市銷售面積為6.9億平方米，佔比全國銷售面積的62.1%，2018年三四線城市銷售面積增長至11.3億平方米，成交佔比達65.9%，銷售面積歷史高點在2021年達12億平方米，成交佔比歷史高點在2022年達68.9%。2024年三四線銷售面積為6.4億平方米，僅為高點的53%，佔比下降至65.4%。
三四線需求主要來自本地居民住房需求、外地務工人員置業需求、返鄉置業需求、周邊鄉鎮的購房需求。由於大部分三四線城市新增需求有限，我們預計2026年三四線新房銷售面積為51226萬平方米，佔比全國65.8%，成交佔比較2025年下降。
現房庫存連降至7.6億平米
從庫存來看2026年房地產市場，商品房庫存分為三個口徑，已竣工未銷售的現房庫存、已開工未銷售的在建庫存、已拿地未開工的土地庫存。
結構上，三大類庫存均呈現改善態勢。現房庫存（已竣工未銷售）已連續8個月下降，截至10月末為7.6億平方米，較9月末減少322萬平方米，其中住宅待售面積減少292萬平方米至3.96億平方米。已開工未銷售的在建庫存規模為25.7億平方米，較2024年減少2.81億平方米。而已拿地未開工的土地庫存約23億平方米。
從購房者預期來看2026年房地產市場，市場參與者的預期差，會直接影響需求的釋放。
影響預期的三大因素，一是房價走勢。二手房價格仍在下降，截至2025年11月，70大中城市二手住宅價格指數同比、環比分別下降5.7%、0.7%。法拍房價格拉低成交邊際價格。據中指研究院統計，2025年1-10月，法拍住宅成交均價同比下降12.3%，邊際價格對市場成交價格有參照價值會放大價格下行壓力。
二是庫存情況。當前二手房掛牌處於高位，除深圳外掛牌量企穩。截至2025年12月3日，一線城市大中介掛牌量分別為北京13.7萬套，相較2024年末增長7%；深圳8.5萬套，相較2024年末增長73%；廣州14.7萬套，相較2024年末增長2%。
三是租金回報率。一線城市租金回報率回升。截至2025年11月，該指標回升至1.82%，較2021年7月的1.3%歷史低點顯著提升了52個基點，已接近10年期國債收益率。租金回報率的提升，房產配置價值增加，會影響居民的租買決策，改善購房者預期。
從政策支持端來看2026年房地產市場，主要有兩方面：
一是，加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。
開發方面，完善從獲取土地到施工過程中，相關制度的全流程。夯實項目公司與房企總部之間法律責任，不得提前抽取項目資金與分紅，從制度上保障項目交付和購房者權益。
融資方面，推行融資協調機制與「白名單」制度，據住建部及各地政府數據顯示，截至2025年10月11日，全國商品房項目「白名單」累計審批貸款規模已超7萬億元。新模式下，融資主要依靠開發貸和個貸。
銷售方面，現房銷售試點擴大。2025年1-10月全國商品房現房銷售佔比已提升至35%，較2024年同期增長了5個百分點。強化預售資金監管。對於仍採用預售的項目，各地嚴格執行預售資金監管新規，降低商品房項目交付風險。
「好房子」推動高質量發展
二是，建設安全舒適綠色智慧的「好房子」。
「好房子」概念首次被納入五年規劃建議，是推動房地產高質量發展的重要方向。「好房子」建設聚焦「安全、舒適、綠色、智慧」四大維度，涵蓋建築保溫、隔熱、隔音、防水等技術標準，以及物業服務、社區無障礙配套、適老化改造等宜居相關標準。新的住宅項目國家標準已於2025年5月1日生效，為「好房子」建設提供了技術依據和規範。
「好房子」有助於優化供給結構，提高市場上商品房的產品力、穩定房價。高品質項目去化更快，可以引領行業從「高周轉」向高品質、高質量發展主動轉型。也可以滿足「人民對美好生活的嚮往」，激活改善型需求，為市場注入新動力。
至於風險提示：房地產市場超預期下行風險；對政策解讀偏差；調研樣本有限，不足以反映市場主體；數據可得性局限，口徑不完全統一；歷史經驗的適用性受限，導致政策及數據推斷存在偏差；房企債務重組壓力超預期。
（作者為國海證券首席經濟學家）
