根據現時「強制驗樓計劃」規定，樓齡30年或以上的舊樓，在收到屋宇署法定通知後，需要委任註冊檢驗人員對樓宇公用部分、外牆、伸出物及招牌進行檢驗，並監督所需的修葺工程。

「30大限」成為很多舊屋苑住戶面對的苦惱，有屋苑今年剛踏入30年，雖然未收到屋宇署的強制驗樓令，但因屋苑已面對多處老舊問題，法團計劃主動透過「招標妥」聘請顧問公司勘察，尋求在大維修及小修小補之間最具性價比的維修方案。有法團認為，強制驗樓的年期應該更具彈性，30年是指標，但可按屋苑實際情況延長或縮減。

位於青衣的宏福花園於1995年入伙，共四座1024戶，今年樓齡剛好踏入30年，達到「強制驗樓計劃」的目標樓宇標準線，但過去四年間，屋苑滲水、喉管爆裂等問題頻生，居民投訴逐年增加，常規維修節奏與效率難以應對，屋苑法團開始透過不同方法為屋苑維修尋找出路。業主John接受《大公報》訪問時表示，打風落雨時家中也有滲水情況，靠近窗邊問題尤為嚴重，「就在幾個月前，太太在樓下目睹水管從大廈掉落到屋苑平台，至今仍然印象深刻！」

小修小補不斷 大維修更省錢

「過去四年，我們已經做了很多不同的維修工程，小修小補的工作幾乎每個月也在進行。」業主立案法團主席黃國忠接受《大公報》訪問時表示，宏福花園過去一直由房協作為公契經理人負責管理，直至四年前，屋苑成立業主立案法團，「法團接手後發現，屋苑維修問題多多，已經隨即更換電梯、車路閘機、門禁系統，參加水安全計劃、更換鹹水系統等，但不斷修補的效率太低，實在難以應對。」

有見及此，從2023年起，法團先向業戶發放問卷，徵求屋苑是否參與市區重建局「招標妥」，獲大比數贊成後，黃國忠便計劃透過「招標妥」聘請顧問公司勘察，「目標還是要看看，到底現時屋苑的這些問題，是繼續修補，還是直接做大維修更省錢。」

然而，經過大埔宏福苑大火事件後，屋苑住戶只要聽到維修、「招標妥」顯得非常緊張，不少住戶甚至誤以為市建局提供的初步目測估計報告，可以直接用於維修，並獲得10年強制驗樓豁免，有人更認為參與「招標妥」等於一定要為屋苑進行大維修。他強調，有關步驟只是初步工作，目的是讓屋苑業主有更多選擇，「最終工程怎麼做、做哪些地方，還是要透過業主大會（表決）通過決定。」

「『自願評審』程序太繁複」

現時30年以上的樓宇，便有機會需參與「強制驗樓計劃」，「30年是否只是一個參考呢？是否進行大維修，是不是可以按照樓宇的實際情況而定？」黃國忠認為，一些樓宇管理工作或環境的狀況未必非常理想，未到30年或許已經問題多多。相比之下，得到妥善管理及日常保養的屋苑，可能即使已經超過30年樓齡依然新淨，未必需要做維修。

他認為，政府在這方面應該更具彈性，要以屋苑的實際情況來制定大維修，有需要的屋苑可以提前進行。他又期望政府可以提供更多支援，例如資助業主聘請專業人士對屋苑進行勘察，讓屋苑業主更有意欲參與大廈的維修保養。

房協現時有「自願樓宇評審計劃」，參與計劃樓宇不限樓齡，房協可向管理良好的樓宇頒發證書，獲認證的樓宇，十年內可豁免屋宇署的強制驗樓（詳見配稿）。黃國忠表示，最初也有了解相關計劃，但認為誘因不足，程序又過於繁複，最終並未參與，「若樓宇符合所有標準，房協會發出認證，但屋宇署仍會對已通過評審的樓宇進行隨機實地抽樣審核，需要過那麼多部門，為什麼不直接由屋宇署做呢？最終誘因就只有在相關強制驗樓周期內，獲屋宇署豁免執行強制驗樓及驗窗計劃。」他認為，政府應加強宣傳，吸引屋苑法團自願參與計劃，如政府能提供一些資助，相信更能吸引屋苑或樓宇主動參與，加強樓宇維修。