今年是我第19年發表每年的樓市十大忠告，分享如下：

（1）年輕人置業應排首位：置業問題是社會深層次矛盾，政府近年在增加居屋和白居二名額上其實也的確改善了不少年輕人的置業機會，但是年輕人置業率仍不足，因此筆者仍建議政府重啟包括資助首期的「置業資助貸款」計劃。

工商舖市場料先跌後穩

（2）樓價進入回升軌：正如去年的忠告所預料住宅樓市沉底回升，2026年配合市場勢頭、香港金融中心地位穩守和經濟持續回復中，預算樓價將可再穩步回升5%至10%。

（3）國際局勢仍波譎雲詭：全球局勢和市場也充斥不可預測性。投資態度應以「穩」為主，進可攻、退可守。

（4）工商舖尋底重新上路：工商舖市場應先跌後穩。在2025年工商舖成交增加了兩成。寫字樓亦「再中環化」，反映有關項目正在醞釀尋底然後再以新市場常態重新起步。

（5）租金繼續上升：香港金融中心地位穩守前進，外來人口長遠必然增加，租金持續向上是正常的結果。

（6）AI高速顛覆世界：AI令企業競爭力大增。但暫時「因AI減少了就業職位」情況遠高於「因AI而增加的就業機會」，所以我擔心失業率會上升，今次是「無就業式經濟復甦」。

（7）發債風險可影響深遠：十分同意政府有需要發債，但是必須如履薄冰，政府債務在過去6年裏增加了約4千億元，有關問題需要關注，確定支持政府有足夠的資金發展外亦要避免出現長期風險。

（8）政府理財結構宜重組：香港財政由2018/19財年的零赤字，幾年間變為每年超出過千億赤字。（發債不當收入計，純以政府收入減開支計）香港要重整財務，但不能用一刀切硬減開支去處理，這是一個審計的課題，支出最大的部分，分別是教育、社會福利和醫療等項目，結構問題不同，解決方案有別，要對症下藥。

（9）重組市建概念刻不容緩：香港舊樓維修問題日益嚴重，市建局以類似發展商模式的運作已難以滿足龐大的市區重建需求，香港有充裕的資金、良好的法治，更是世界第一的集資平台，市建局應作召集人角色匯聚以上條件作更有效率的運作。

（10）人心忽悠，不可小覷：近年世界資訊氾濫，令到資訊世界真假難分，將會不斷影響人的投資回報時間表，所以投資必須有長線的方案才能避免短線失預算，你手頭上必須要留有後手才能應變、以患為利。

（作者為祥益地產總裁）