2025年《施政報告》提及，香港房屋委員會將公布馬頭圍邨及西環邨的重建計劃。房屋局近日分別向九龍城區議會提交馬頭圍邨的重建建議方案，及向中西區區議會提交西環邨重建建議方案。根據傳媒報道，馬頭圍邨方面，原本2075個單位，重建後單位數量可以達到約4000伙，近乎翻倍。高效率值得讚揚！

為加速進度及善用土地，房屋署建議在土瓜灣道公營房屋發展項目以外，將部分新美東邨公營房屋發展項目加入用作遷置資源，令3期的重建期數縮短至2期，而搬遷全部居民的時間亦由14年大幅縮減至7年，是市民的好消息；同時將馬頭角道政府合署納入重建範圍，以加大發展用地面積；及在重建期間維持社福設施及幼兒園無間斷運作。

至於西環邨方面，原本636個單位，重建後單位數量可增加逾70%至約1100伙。受影響的住戶可全數遷至加惠民道第一期公屋單位，預計可於2029年入伙。

當然，有關重建建議方案，有待房委會通過並正式宣布落實。筆者對重建後馬頭圍邨和西環邨的單位數量增加近倍，和搬遷全部居民的時間大減一半表示讚賞。更令人欣賞的是，以上兩個公屋屋邨正是成功的市區重建計劃，兩邨成功可讓私樓重建作參考。公屋可以做好的市區重建，為何私樓不可以？香港是有充足的資源、資金、管治能力去做好市區重建！

私樓重建進程緩慢多是因為業主分散，市道好的時候小業主心頭自然高，導致難以收購到足夠業權重建；市道欠佳的時候，輪到發展商要看定一點形勢才敢行動。就算市建局肯逆市收購，但進度緩慢難以滿足未來社區重建的需求。因此，筆者認為市建局應轉型，尋找一個新的方式去統一業權，同時要平衡到市場不同的情況推進項目。

收集業權靈活便利

筆者建議是，運用房產信託基金（REITs）的概念將市區重建證券化。市建局只須擔當召集人和公證人，小業主以業權份數來分配基金權份，發展商以建築成本分享基金權份。重建增加的單位是盈利，基金化當然會有虧本的機會，但舊樓變新樓是一個增值，風險評估後相信大部分人可以承擔。在房產信託基金的概念下小業主亦可中途轉讓，各方面也得到靈活應對空間。

看到房屋署處理公屋上的市區重建能有十分不錯的計劃，反映香港是有能力和資源去應付市區重建的需要，希望特區政府積極推動，盡早處理海量的舊樓衍生問題。尤其在大埔火災慘劇之後，市民極可能更加重視材料安全甚至制度上的改革，但兼顧安全之餘有機會拖慢舊樓維修的進度，若維修遲緩進行最終會影響舊樓的質素甚至價值，這的確是一個重大挑戰。

（作者為祥益地產總裁）