美國去年12月份通脹率僅2.7%,遠低於市場預期的3%,加上勞動市場疲弱及政治壓力,市場預期美國今年有機會減息2至3次,每次減0.25厘,最多0.75厘。
回顧過去一段時間,美國自2024年重啟減息以來,至2025年已第三度下調利率,15個月內合共減息6次,累計幅度達1.75厘。同時,本港主要銀行亦跟隨下調最優惠利率,累計減幅為0.875厘,P息回落至加息周期前水平,供樓負擔明顯紓緩,市場資金成本持續下降,對樓市形成實質支持。
更值得關注的是,美國總統特朗普早前表示,將於月內公布新一任聯儲局主席人選,接替鮑威爾。特朗普過去多次公開批評鮑威爾減息力度不足,甚至認為美國利率理應是全球最低。他更曾表明,希望一年後美國利率可回落至1厘,甚至更低。
在此政治氣氛之下,市場普遍認為,聯儲局新任主席為展示政策立場及配合政府方向,或傾向採取更積極的寬鬆政策。因此,儘管聯儲局點陣圖顯示2026年僅有一次減息,但實際市場預期卻明顯更為進取,不排除聯儲局會於2026年減息2至3次,每次0.25厘,以回應經濟放緩及政治壓力。
綜合而言,2026年仍屬「減息之年」的機會甚高。在資金成本持續下行、按揭負擔下降,加上本港全面撤辣後,樓市購買力有望逐步釋放。對於有置業需要的買家而言,正值減息期,加上供平過租持續,是入市好時機。
事實上,隨着息魔全面撤退,本港樓市於2025年呈現「價量齊升」局面。中原城市領先指數CCL全年升幅逾4%,成功結束連跌三年的局面。當中對息口敏感的細價樓表現更勝一籌。據差估署數據顯示,截至去年11月,A至C類中小型單位全年暫錄得2.9%升幅,而D及E類大單位升幅則僅1.3%,反映中小型物業在減息環境下更受追捧。相反2024年,豪宅抗跌力則高於中小型單位。
千萬元以下單位成交佔83%
中原地產數據亦顯示,2025年全年錄得5.64萬宗私人住宅成交,當中樓價1000萬元以下的中小型單位錄4.66萬宗,佔比83%屬9年新高。當中一手成交1.9萬宗,更有1.49萬宗屬中小型單位,是2007年錄1.55萬宗後的18年高位。
(作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁)
