大埔宏福苑去年11月發生五級火釀成嚴重傷亡，政府近日就屋苑七座大廈提出收購方案，並已普遍獲相關業主接納，惟未被大火波及的宏志閣現時暫不在業權收購範圍。

香港房屋經理學會前會長鄭玉琴接受《大公報》專訪時指出，宏福苑在現行法律框架下「無法重建、無法正常管理、無法釐清公用部分責任」，若宏志閣未受影響的業主堅持繼續居住，將引發多重法律風險並令後續問題更複雜，建議宏志閣業主盡快達成共識，主動爭取納入整體收購，這是現實條件下最可行，對各方都好的路徑。\大公報記者 李慧妍

鄭玉琴表示，宏福苑共有1984個住宅單位，其中僅宏志閣248戶未受損，其餘1736戶不同程度受損，部分單位結構受破壞，屋苑已不具備正常居住與使用條件，這是處理問題的現實前提。她指出，依據宏福苑大廈公契及《建築物管理條例》，如要重建必須召集全部1984戶業主開會並獲全體同意，以推展集資與重建程序。但相關程序當前根本無法啟動，部分業主已離世、部分因其他原因無法親自處理事務，涉及遺產承繼、業權確認與授權委託等複雜問題，致使合法有效的業主大會難以召開，更遑論達到重建所需的法定同意門檻。

此外，鄭玉琴補充，屋苑內部分單位已補地價、部分未補地價，涉及轉讓、處置、重建等均須獲房屋署同意。根據地契條款及《房屋條例》（第283章），政府在事件中屬核心持份者，補地價關乎公帑與公共資產管理。在現行法制下，欠缺一個公平合法的機制讓全體業主作出有效重建決議，沒有政府同意，任何重建安排亦欠法律效力。

分割屋苑公契近乎不可能

至於宏志閣能否獨立處理管理與居住，鄭玉琴認為亦屬法律困境。宏志閣雖未受損，仍屬宏福苑單一地契及統一大廈公契範圍，公用部分、土地權益與管理責任不可分割。現行法例與公契下，既無法清晰界定宏志閣是否須承擔整體公用部分的管理與維修費用，亦無法讓其單獨豁免。即便允許繼續居住，亦無法解決公用部分責任與管理權歸屬等核心問題。

她指出，業主法團雖現已由土地審裁處頒令交由管理人接管，但該管理人的職權僅限善後、臨時管理與緊急處置，無權代表全體業主策劃或推動重建，因此寄望由管理人帶動重建並無法律基礎。就其他可行路徑而言，《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（強拍）因業權分散及繼承未明，難達法定比例。市區重建局的機制亦不適用於災後處置，業主自發組織則受程序僵局所限。她形容，現有法制下無論允許部分業主返回居住，或推動局部或整體重建，均欠合法性與可操作性，且牽連公共安全、管理責任與保險等風險。

鄭玉琴提出，技術上唯一可行的方向，是由政府通過立法會制定專門法例，授權把宏福苑單一地契強制分割，將宏志閣248戶劃作獨立地段並重新簽發地契，餘下部分由政府依法處理。不過，即使完成土地分割，仍須同步修改原有大廈公契。若相關業主不同意，公契仍難以生效，措施依然寸步難行。

現法律框架下難正常管理

鄭玉琴強調，上述分析依據香港相關法例與正式文件，包括《建築物管理條例》（第344章）、《房屋條例》（第283章）、《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章）、宏福苑大廈公契與地契條款，以及土地審裁處命令與司法實務。總結而言，宏福苑個案在現有法律框架下難以推進重建與正常管理。只有透過政府主導的專門立法與土地強制分割方見曙光，但仍需克服業主意願與公契修改等多重門檻，屬本港少見且極具挑戰性的個案。