香港樓市氣勢如虹，多家大行相繼加入唱好行列。其中，摩根大通發表報告，大幅調高2026年香港住宅樓價升幅預測，由原來的5%至7%，上調到10%至15%。此外，該行明確指出本港樓市已告別調整期，正式進入新一輪上行周期，明年樓價料再升約5%。\大公報記者 邵淑芬

摩根大通將2026年香港樓價升幅預測由原先5%至7%，一舉上調到10%至15%，並預期明年樓價可再升約5%。該行指出，自2025年3月低谷以來，樓價升幅較預期強勁，行業已從「復甦初期」進入「擴張」階段，預計人口流入及「錯失恐懼」情緒將有助行業發展。摩通強調，在樂觀市場環境下，地產股估值標準正由「股息收益率」轉向「資產淨值折讓」，這一根本轉變意味着市場對地產股的看法已從收息工具轉向增長故事。

人口流入 推動置業需求

高盛亦將今年樓價升幅預測由5%調高至12%。該行分析指，香港樓市下跌周期已經見底，住宅樓價自去年9月以來上升5%，寫字樓出租率更創2008年第四季以來最高季度水平。高盛從需求面拆解樓市爆升的三大引擎，首先，簽證及移民政策持續帶動新增住屋需求；其次，租金強勁增長加上按揭利率下降，形成強烈「轉租為買」誘因；第三，撤銷樓市「辣招」後，交易成本大幅降低，重新激活投資者入市意欲。該行預期未來政策將繼續支持人口、收入增長及住屋可負擔能力。

摩根士丹利認為，本港樓市將進入上行周期，住宅樓價、中環寫字樓租金及零售銷售三大領域將自2018年以來首次實現按年增長，因此將香港房地產評級上調至「吸引」，預計今年樓價反彈至少10%。花旗將今年樓價預測由上升3%調高至上升8%，認為新增土地供應少、住宅貨量消化，加上外來人口需求及資本市場財富效應，本港樓市將進入數年上行周期。滙豐環球研究將今明兩年樓價升幅由3%至5%調高至各升7%，認為低按揭利率及住屋需求增長將加快樓市復甦。里昂亦預測香港樓價2026年上升5%，主要受美國減息、強勁租務需求及賣樓壓力緩解帶動。

地產股開始估值重估

值得注意的是，並非所有磚頭都能受惠於這輪升浪。高盛對依賴本地零售的收租股敲響警鐘，將九龍倉置業（01997）評級由「買入」降至「沽售」，目標價下調至28元；領展房產基金（00823）評級亦下調至「中性」，目標價降至41.3元。該行解釋，這兩家企業對零售業敞口較大，面臨北上消費潮及網購競爭等結構性挑戰，前景相對暗淡。

整體而言，隨着多家大行一致唱好，香港樓市情緒正顯著回暖，地產股估值重估才剛剛開始。投資者正密切注視即將公布的業績及股息政策，以確認行業復甦的力度與可持續性。