中東局勢持續緊張，全球油價雖然在急升後回落，但市場對地緣政治與環球經濟的憂慮仍然揮之不去。部分市場人士擔心，若通脹因油價再度升溫，美國短期內難以減息，香港最優惠利率亦難以下調，從而削弱本地樓市今年的升勢。但這些憂慮在當前樓市環境中，明顯過度放大了息口因素的重要性，反而忽略了真正推動樓市的核心力量。

事實上，市場對本月美國減息的期望本來就不高。美國在軍事行動前的經濟及就業數據仍然強勁，並未出現迫切需要減息的情況。加上聯儲局主席鮑威爾任期將屆，市場普遍預期聯儲局在過渡期會保持政策穩定。1月議息會議後，多數分析已將減息預期押後至下半年。聯儲局理事亦指出，中東局勢雖然帶來不確定性，但不足以改變今年的減息方向。

買家對息口敏感度下降

更重要的是，踏入2026年後，香港樓市的焦點已不再是利率下調與否。即使聯儲局在1月份維持利率不變，本地樓市交投仍在農曆新年前急速升溫；2月份市況依然熾熱，直至春節假期才稍見放緩。這與以往「節前淡靜」的傳統模式完全不同，反映買家對息口變動的敏感度已大幅下降。

當然，大家仍然預期，息口低企仍是主旋律，觀乎目前香港銀行最優惠利率已回到2022年加息周期前的水平，置業者供樓壓力大幅減輕。買家更關注的是經濟復甦、港股走勢、資金流入、人才與學生來港增加，以及「北部都會區」的政策推進等更具結構性的因素。同時，部分移民外地的港人開始回流，為未來一至兩年的剛性需求提供支持。

值得一提的是，中東局勢緊張及美國的強硬外交，反而可能吸引更多亞洲家族辦公室選擇來港避險，成為豪宅市場的重要買家來源。這類資金流動對樓市的推動力，遠比短期利率變動更具影響力。筆者認為，今年真正推動樓市的力量，並非來自利率，而是來自經濟、政策、人口與資金流的多重利好因素。這些都是樓市背後強大的動力來源。

（作者為利嘉閣地產總裁）