近年新盤市場的一大主題，是發展商積極「去庫存」。樓市回暖及一手銷情加快，各大發展商亦開始提前部署，紛紛為旗下項目申請預售樓花同意書，當中更不乏遠期樓花盤。

香港地政總署最新數據顯示，今年2月共有5個新盤申請預售樓花同意書，涉及逾2100伙。近期入紙步伐明顯加快，相關申請量連續兩個月突破1000伙，創約一年半新高。隨着新申請增加，目前待批預售單位亦回升至約9700伙水平。

超長樓花期項目急增

不過，市場更關注的是樓花期的變化。現時正在申請預售的項目之中，有10個樓盤的樓花期長達30個月或以上，最長接近3年半，可謂「超級樓花盤」。相關單位涉及約4400伙，佔整體待批單位接近一半，比例相信已創近年新高。相比之下，去年同期樓花期超過30個月的項目比例仍不足三成。

在供應相對有限的環境下，樓花成交期較長，買家籌備首期更易，承接力足。市場最經典的例子，是2008年金融海嘯前推出的將軍澳日出康城一期「首都」，當年全盤逾二千伙在一晚內沽清，成為樓市佳話。可見只要定價合適，樓花盤同樣可以迅速吸納市場購買力。

不過，部分發展商仍傾向待樓盤接近現樓時才推售，以提升買家信心，尤其是在豪宅市場。過去亦有不少項目即使已取得預售樓花同意書，仍選擇待入伙後才正式開售。

發展商賣樓講求貨如輪轉，樓花期已售大部分單位，加快資金回籠。隨市況回暖及貨尾減少，發展商自然更積極為新盤申請預售。先取得預售資格，其實等於先拿到「賣樓門票」。即使未必即時推盤，也可讓發展商在不同市況下保持更大彈性，按市場氣氛調整推售節奏。

特區政府早於2013年已將住宅預售樓花期上限由20個月放寬至30個月，至今已逾十年。當年的政策目標，是希望透過延長預售期，鼓勵更多項目盡早推出市場，以增加短期供應，同時回應市場的置業需求。

（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）