每逢樓市差的時候，都會有人說：「大灣區已經同城化，香港樓價太貴，將來要與內地看齊。」筆者聽到類似評語都感到啼笑皆非。香港與內地樓價的確有距離，兩地比較的確是樓市變化的一個因素，但還有其他關鍵的因素。首先我們要弄清楚同城化是什麼？有什麼結構和定性？

根據DeepSeek的解釋：「同城化是指兩個或兩個以上相鄰、地理位置相近的城市，透過消除行政壁壘和體制障礙，實現經濟、社會、文化、生態等方面的深度融合，讓居民感覺就像生活在一座城市裏。」對於香港來說，同城化源於交通和客觀條件容許人口充分對流而形成，但同城化並不是等於「同化」，更正確的說法是融合。

本來兩地居民都多了選擇，也多了資源和消費力，只是角色要重新分配，例如有充分時間享受消閒飲食的港人，可能會多了機會去大灣區其他城市，這是市場的選擇，同樣內地人亦多了來港的選擇，問題是香港有沒有充分的準備去滿足和服務這些客戶群。如果沒有準備，只是抱怨這批新客群不消費，就會走向淘汰。

事實上，市場正在新陳代謝。近年香港不少商舖曾空置率大增、租金大減，反而吸引了很多內地品牌在港開發市場。本港的消費市場顯然正在換血，這也是市場的選擇。

兩地融合之後，因為購買力會重新作選擇，所以不同市場品牌重新定位。很多人誤會同城化是互相同化，這只能說是其中一個效益，近年很多人在香港上班，卻在大灣區居住、享受平租，或者選擇在大灣區養老、享受比香港更高性價比的服務，這正正是享受同城化的角色重新分配。

內地買家注入新動力

筆者想說重新分配並不是將香港「下游」，而是「對流」。香港豪宅何嘗不是很多內地人入住？我們不是多了很多新租客嗎？香港住宅市場不是日益多了持有本港身份證而名字是普通話拼音的內地人去買嗎？以上所說的只是原有角色的重組，未來大灣區和香港都會有新的一頁和面貌及新的角色分配。筆者認為香港仍是國際上最強的金融中心，粵港澳大灣區會是成功的灣區經濟模式。

明白到未來香港與大灣區是融合、重新分配、對流。就會明白到時代的挑戰。變！難免有面對挑戰的一面；變！亦充滿生機和迷人的一面。希望大家積極去掌握，祝大家好運！

（作者為祥益地產總裁）