數十年來，香港的樓宇保養做得好過很多城市，這是因為港人肯付足夠的管理費，不但令香港住宅有好的管理水平，亦隨着歲月的累積，普遍大廈也有龐大的特別基金或儲備基金，確保屋苑可以支付大維修開支。大維修能夠給予屋苑第二春，保養得好，有關物業的價格亦保持得好。

特區政府規定強制驗樓計劃及驗窗計劃，這是合理的保障市民政策，但最近宏福苑大火反映大維修竟然存在風險。首先，大維修工程相當龐大，在大維修期間不但影響居民的生活，若有人管理不好，巨額基金有可能被不法之徒覬覦。香港有沒有這麼多人才去支持眾多的維修水平？有關大維修的資金又有否足夠的監管人手確定專業運作？一次大維修嚴峻考驗到各部門的執法能力，也反映部門與部門之間的協調能力，有事發生應該由哪個部門去負責？

筆者認為，每一個個案都有不同的情況和難度，但是出現任何差池，受苦的一定是小市民。所以我提出另一個角度去面對這個問題，既然大維修必須要做，面對運作上的風險卻不少，更佳保障市民的做法是超前維修，即是維修於微時（在輕微損壞時就進行維修）。

宏福苑事件後，有朋友給我一些小型煙火警報器，這些煙火警報器安裝容易，當它感應到煙火之後，就自動發送訊息通知住戶，即是說，就算大廈警報系統出現停頓，市民都有其他簡單的現代科技補救到。

定期無人機攝錄 AI分析

我上月拜訪了廣東韶關市新豐縣的低空經濟搖籃，更加體會到國家推廣高科技是非常正確。我的想法是：香港有足夠的科技聯繫去發展一些落地的系統來改善生活，無人機是會飛的機械人，亦是會行動的AI。其實AI、機械人、網絡、大數據可以穿梭運用，我建議特區政府立例鼓勵「維修於微時」的工程，鼓勵創科進入大廈維修系統，鼓勵提前維修。屋苑可以用一些簡單的科技，例如固定鏡頭，或者無人機自動定時去攝錄影像，然後AI配對和分析影像變化，實時掌握維修的需要，整個過程甚至毋須人手。「維修於微時」不但省卻成本，保養效益更高。更重要的是，工程牽涉的部門更少，運用的資金亦少，引來貪財不法之徒也相對減少，無疑市民受到無妄之災的機會也更少。

香港舊樓眾多，有足夠的資金和科技去將維修業開放成為創業甚至經濟增長的大空間。創科發展應就每一個地方的獨特性去發展，然後將獨特系統發展成熟後再推廣給全世界。

（作者為祥益地產總裁）