團結香港基金早前發表《香港房屋趨勢導航2026》。報告指出，本港私樓供應庫存月數，已由2023年高峰的102個月（約8.5年），大幅回落至2025年的49個月（約4年），相當於減半。

「供應庫存月數」是衡量私樓消化速度的重要指標，以「已落成及興建中項目的未售單位總數」，除以「年度一手私樓平均每月成交量」計算。以2025年為例，潛在供應約8.9萬伙，全年成交逾2萬宗，即需4年即可全數消化現有庫存。

庫存月數減半意義重大。當消化期逾8年，市場極度飽和，去貨速度慢，發展商需減價促銷，投地意欲低迷，庫房收入受壓；如今回落至4年，是2019年以來最短，顯示購買力已有效吸收供應，市場築底回升。相比之下，2023年潛在庫存逾9萬伙，全年交投僅約1萬宗，需近9年才能消化。

私樓供應庫存消化期大幅縮短，加上現樓承接力轉強，發展商壓力大減，推盤策略已由「求量不求價」轉向「價量兼備」。市場正由買方市場轉向賣方市場，發展商重新掌握定價主動權，新盤加價潮重臨。

一手貨尾量連跌四季

受惠於新盤銷售顯著轉趨活躍，一手貨尾量持續回落。根據中原地產最新數據，今年首季一手貨尾量降至1.6672萬伙，連跌四個季度，較2023年高位大幅回落近三成，貨尾比重亦跌穿12%水平，創逾四年新低，反映庫存已逐步脫離「警戒線」。若以去年購買力推算，現有貨尾理論上可於一年內吸納完畢。

近年最具代表性新盤戰場、貨尾重鎮之一的將軍澳，去年首季貨尾量多達2215伙，並連續四年同期維持逾千伙水平；今年首季卻急降至僅139伙，按年大減逾九成，創2016年僅99伙以來的十年新低。更有部分地區的貨尾量回落至單位數，其中，上環最少，僅剩7個。4月份一手成交已逾2000宗，今年首四個月，三個月一手成交均逾2000宗水平，這些數字都反映新盤市場正告別供應過剩，回歸供求運作健康的水平，對後市起很大支撐作用。

（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）