北都現已規劃九個新發展區，當中四個已進入土地平整和基建工程階段。記者昨近日走訪北都所見，多個地盤正在動工，發展如火如荼。港深創科園第一期第一批次首三座大樓已營運，園區建設全面加速；港鐵東鐵綫古洞站料明年完工，首批私樓最快明年入伙。

北都將是香港與深圳、大灣區高質量協同發展的重要產業平台。專家指出北都的風險不在不發展，而是避免順序錯位，不能再走「先造樓、後想產業」的舊路，防止「睡城化」，應當「產業先行、人口跟隨」。

多位專家向《大公報》表示，北都要走出一條不同於傳統地產開發的路，關鍵不在於「開發得快不快」，而在於是否從一開始就以產業為中心，而非以土地和住宅為中心。北都建設要更有針對性，以真實產業需求定義土地和空間。要更彈性地處理企業需求，通過靈活的土地政策、精準的產業規劃及全方位的配套支援，構建具國際競爭力的產業生態圈。\大公報記者 林靜文 李樂兒 李永青

北都建設如火如荼，如何做到產業先行？特首政策組專家組成員劉洋建議，土地配置方式要從「政府先做總體開發」轉向「圍繞明確使用者定向批地」。土地開發不應主要採取「先平整土地、再統一開發、最後招商」的傳統路徑，而應更主動地面向高校、科研機構、龍頭企業、物流運營商、供應鏈平台企業等，按照其實際業務需求、空間需求、技術需求和時間需求來配置土地。政府可預先設定清晰的批地條件，例如產業類別、投資強度、研發投入、就業貢獻、建築用途比例、落地時限等，再讓符合條件的機構自行建設、自行導入資源，以避免「產業園區最後變成地產項目」的問題。

防止「地產化」 建立產業約束機制

要防止「地產化」，關鍵是建立可執行的「產業約束機制」。劉洋指出，僅僅在政策文件中寫「產城融合」、「以產帶城」並不足夠，關鍵要落實到土地和項目監管機制上。如考慮在批地條件中，明確研發用地面積佔比、產業用途鎖定年期、運營投入要求、禁止變相住宅化或過度商業化的限制，並建立階段性驗收和退出機制。

有了土地，產業要往哪走？港區全國人大代表、大灣區國際信息科技協會會長楊德斌指出，北都需從房地產開發轉向「產業新城」，定位為高端製造業與物流樞紐。聚焦「10到100」規模化生產（如新能源汽車零部件、半導體設備組裝）和「100到N」市場拓展，依託香港國際化環境與物流優勢，打造「國際智慧物流樞紐」和「高端製造業基地」，承接深圳產業外溢，解決香港「有研發、無生產」的短板。

在青山公路新田段兩側，多個貨櫃物流倉仍在運轉，重型貨櫃車進進出出。這片繁忙景象，正是北都「產業過渡」的縮影，記者走訪了解到，新田不少貨櫃物流倉均已收到「收地」通知，在洪水橋／厦村新發展區，更有不少物流企業門口已貼上「西拓展處」的告示。

然而，舊物流倉要搬，現代化物流樞紐尚未成型。海航物流集團首席執行官程志偉指出，短期內已兩度搬倉，期望特區政府有更清晰的指引，並建設現代物流園區，讓北都原有的物流業入駐，完善物流產業鏈。

審批宜清晰簡化 便利計算投資期

香港物流商會主席鍾鴻興指出，特區政府要公開透明如何拆牆鬆綁，特事特辦的審批政策是什麼？如何縮短建設和規劃的時間？直言「一個項目如果要三至五年來發展，是很難計算投資回報。」一定要有更清晰的指引，讓市場更了解審批過程繼而進行業務測算。

縱觀香港過往重點區域發展，長期積累諸多堵點，最為業界詬病的是冗長的審批流程。與此同時，僵化固定的建築空間規限，未能匹配不同產業的實際營運需求。洪水橋產業園有限公司候任董事局主席林健鋒接受《大公報》訪問時表示，北都尤其是洪水橋產業園的建設發展，必須直面歷史發展痛點，要以具彈性的方式處理企業需求，計劃在洪水橋產業園設立「一站式服務辦公室」，為企業度身定製、優惠政策包，在稅務、審批、地積比率等拆牆鬆綁、靈活處理，力爭將產業園打造成知名品牌，帶動周邊發展。