2026年一季度，內地房地產市場出現「小陽春」，重點城市二手房成交顯著放量，新房價格環比上漲城市數量有所增加。但當前成交熱度能否持續，還要看居民對房地產的信心能否持續改善、庫存能否持續去化、政策能否持續支持。
信心比黃金更重要。一季度以來，房地產市場已呈現出積極變化。要讓「小陽春」持續下去，居民信心必須繼續改善並保持穩定。購房者信心恢復，主要有四個支撐。
地產市場四大支撐
一是宏觀經濟向好提供底層支撐。2026年一季度國民經濟實現良好開局，國內生產總值（GDP）同比增長5%。從收入端看，一季度全國居民人均可支配收入12782元（人民幣，下同），扣除價格因素實際同比增長4%。從結構來看，工資性收入同比增長4.9%，保持穩定；經營淨收入同比增長6.6%，是收入增長的主要貢獻項，體現出小微企業和個體工商戶的經營活力有所恢復。從物價看，2026年1至4月居民消費價格指數（CPI）同比上漲0.9%，溫和通脹環境亦有助於名義收入的改善和消費意願的釋放。宏觀經濟的向好，為房價預期改善提供了堅實基礎。
二是股市財富效應逐步顯現。2024年9月24日政策組合拳推出以來，滬綜指從2863點上漲至2026年5月超4200點，刷新2015年以來新高。2024年9月24日至2026年5月11日，滬綜指數累計漲幅達48%，顯著修復並提升了居民金融資產市值，形成了較為可觀的財富效應，為居民「賣舊買新」提供重要資金儲備。與此同時，居民資產配置行為出現明顯變化。2026年一季度住戶存款增加7.7萬億元，同比少增1.5萬億元；銀行理財市場存續規模較去年末縮水1.38萬億元。新增定期存款佔比從2023年的96.2%下降至2026年一季度的84.9%，居民「持幣待購」意願增強。
三是法拍房對邊際房價的衝擊減弱。2026年一季度重點城市法拍住宅成交佔比整體維持低位，北京降至0.6%，上海0.7%，廣州、深圳小幅上升1.7個和0.6個百分點，佔比約為3.4%和3.6%。法拍房佔比整體維持低位，因法拍折價引發的「價格坍縮」被有效隔離在局部範圍，並未蔓延至主流二手房定價體系。
法拍房對市場影響更可控。根據中國指數研究院數據統計，2026年一季度住宅類法拍房掛拍9.5萬套，同比下降4.3%。在此基礎上，以深圳為例，部分債權銀行已主動「下場」定價快速處置抵押資產，未來法拍房的折價率將更合理，有助於避免價格螺旋下跌，邊際房價得到穩定。
四是租金回報率回升修復房地產資產估值。2026年3月，中國指數研究院50城平均租金回報率為2.26%，高於同期5年期定存利率1.3%和10年期國債收益率1.8%。居民購房現金流正逐步轉正。租金回報率托底資產價格的核心機制在於，租金收益覆蓋月供成本，持有房產從「淨支出」狀態切換為「收支平衡甚至盈餘」。
以北京朝陽區安貞西里一套60平米兩居室為例。根據鏈家資料顯示當前市場總價約220萬元，月租金約5300元，租金收益率約為2.9%，明顯高於定存利率。假設首付120萬元，公積金貸款100萬元，貸款期限20年、等額本息還款，月供約為5347元，月供與月租金已非常接近。這意味着購房者每月實際現金流出壓力較小，當公積金貸款額度提升或房貸利率進一步走低，租金收益完全覆蓋月供將是大概率事件。
宏觀經濟、財富效應、供給擾動、資產估值四個維度形成合力，居民信心改善具備一定可持續性，這是「小陽春」延續的最重要條件。但股市波動、經濟復甦斜率等不確定性仍需繼續觀察。
庫存去化三種方式
內房庫存也在持續去化中，2026年4月末，全國商品房待售面積同比下降0.5%，連續兩個月下降，供求關係出現邊際改善。但全國房地產庫存總量（含現房、在建及已供未動工土地）約為57.4億平米，庫存壓力尚未根本緩解。只有推動庫存持續去化，才能為市場止跌企穩提供基礎。
一是庫存去化渠道在拓寬。2026年各地積極探索多渠道盤活存量商品房，將有助於庫存去化。湖南省已明確2026年計劃收購存量商品房200萬平米以上，用於保障性住房、安置房、宿舍和人才住房等；河南省支持發行專項債收購存量住房。通過收儲轉化，可以在補充保障房供給的同時，消化庫存。
二是土地成交持續下降。根據中國指數研究院數據統計，全國土地成交規劃建面連續5年下降，2025年成交9.9億平米，較歷史高點下降67%，2026年土地成交下降持續，1至4月同比下降19.2%。土地成交的持續縮量，意味着後續新房供應將減少，有助於去庫存。
各地也因城施策精準調控，如福建省明確，部分市、縣去化周期超過24個月應暫停商品住宅用地供應，12至24個月的按「盤供平衡」原則供應。這種精準調控，使土地供應與各地實際消化能力相匹配，避免無效供給的進一步累積。
三是產品升級，供給結構優化。2026年《政府工作報告》明確「好房子」建設標準，「安全、舒適、綠色、智慧」成為新一輪產品升級的核心方向。通過容積率優化、綠色建築、智慧社區等產品升級政策，鼓勵開發商打造符合新一代居住需求的改善型產品，推動住房「更新換代」，激活新房市場需求，避免庫存長期沉澱。
與此同時，規劃端也給予有力支持。相關部門優化居住用地規劃指標，包括適度提高容積率、調整綠地率、建築密度、建築退讓距離、停車配建標準，並完善公共服務、市政交通設施配建以及風貌引領要求。這些供給結構優化措施，既提升了新房產品的競爭力，又更好地匹配了居民改善型住房需求，有助於加速庫存去化。
多渠道去化、供給收縮、產品升級共同發力，有望推動庫存持續去化，助力市場企穩。
利好政策保持力度
本輪「小陽春」是限購鬆綁、房貸利率下調、公積金優化、「以舊換新」等多項政策疊加的結果。政策邊際效應容易遞減，要讓行情持續，必須保持政策連續性和針對性。
首先，要進一步降低交易成本。在現有換房退稅、增值稅3%稅率基礎上，可繼續降低首套或唯一住房契稅，對「賣一買一」家庭給予契稅減免。同時推動中介費率公開透明、實行分檔收費，減少交易摩擦。
其次，須保持金融支持力度。當前購房首付最低15%、房貸利率已低至3.06%。下一步可因城施策放寬首套認定，如掛牌房源不計套數，按區劃分首套房標準。擴大公積金提取支付首付範圍，提高多子女家庭額度。推廣貸款利息補貼，如蘇州青年人才50%貼息，南京「賣舊買新」的1%貼息等。金融支持力度的持續可支持房地產市場穩定。
再次，政策工具箱保持動態更新。加大「以舊換新」力度，推廣國企收購舊房、中介優先幫賣、解約保護等模式，打通置換堵點。因地制宜發放購房補貼，重點支持多子女和換房家庭。全面推廣「房票安置」，珠海等地已明確用於城中村改造。建立多元化房源庫，探索房票跨區域流通，直接為新房市場導入需求。
政策保持其支持力度並持續優化，可助力鞏固當前房地產市場回暖勢頭。
（作者為國海證券首席經濟學家）
