香港樓市撤辣之後，市場正逐步回復市場機制，住宅樓價亦在最低點上升逾15%，但比最高點的時候仍低15%左右，開始有人擔心特區政府會否再出辣招？但此階段樓市屬一個健康水平，上升有餘力，遇上衝擊應該下跌有限，正是時候討論一下，我們應該追求一個怎樣的樓市，以免被之後出現的恐慌情緒帶離正確方向！

樓市健康 上升有餘力

整體市場是否健康並非單一在於樓價！筆者認為，一個完整的房屋政策應該能兼顧到六個環節和四個需求，六個環節分別是：

（1）上車觀念：特區政府不太講究市民居住的觀念是否正確，回歸前，香港很多觀念都不斷被人帶錯風，然後要求去滿足，但背後可能只是被一些傳媒和網上帶動風向，消費者並無完整的概念下，去建立自己需要的上車觀念！

（2）上車門檻：香港在這方面做得不錯，在九成按揭之下，配合保險制度！只是略嫌有一些保守，例如回復包括借貸首期的置業資助貸款計劃，和應積極考慮將強積金可以轉移當作買樓首期運用，必可進一步解開年輕人覺得置業難的死結。

（3）供樓能力：這一方面，香港的按揭入息比率要求做得特別好，買樓最大風險其實是斷供，而出現這風險的時候，甚至可以「Total Loss」！所以供樓能力其實比首期能力更重要和關鍵。

（4）上流能力：樓市暢旺之後，置業上游階梯斷裂，市場積聚了龐大的需求！當然，居住面積是社會的軟實力，這軟實力單薄，市民沒有足夠的空間和歸屬感去承受更多社會的壓力。

（5）長者居住：這一方面，香港做得十分缺乏，過去房協曾大力提倡「長者安居樂」住屋計劃，有前瞻性，但現在這方面嚴重不足，我們印象中只能依賴大灣區的成熟配套。

（6）晚年保障：擁有物業可以令晚年得到財務和居住保障，其中佼佼者是逆按揭計劃，由按揭證券公司提供的安老按揭計劃。在安老按揭貸款下，借款人可選擇於固定或終身的年金年期內，每月收取定額年金。

另外，以市民需求角度去看看房屋政策有什麼需要，筆者認為有以下四點：

第一，住屋需求：一家四口住在劏房，這些家庭在住屋方面其實就是剛需。

第二，私人空間：很多時年輕人是需要一個獨立的私人空間，所以納米單位很受歡迎！但當生了小孩甚至養寵物之後，私人空間逐漸變為實際的住屋需求。

第三，投資回報：房地產是一個非常重要的投資市場，任何人在不同階段，無論醫療、子女讀書甚至退休後養老，都是需要運用財富及資產，這由幸福感衡量。

第四，改善環境：上流需要是個人的，但改善環境就是社會有沒有一個空間給市民，這個空間包括了社群的組合、空氣質素、綠化等等上流以外的需要。

希望以上意見可以拋磚引玉，令大家更重視完整的房屋政策！

（作者為祥益地產總裁）