房屋委員會資助房屋小組委員會最新通過兩項計劃活化資助出售單位，分別為「未補價資助出售房屋——出租計劃」及「長者業主樓換樓計劃」。政策公布後，公眾對以下幾項尤為關注，筆者歸納如下重點。

先說第一項「未補價資助出售房屋——出租計劃」，租客資格擴展至符合白表資格的申請者，令相關人士有更多元化且可負擔的租盤選擇。同時，業主可出租善用單位，更好規劃生活。

A）業主將其資助出售單位出租予「租客證書（白表）」持有人，根據「居屋2025」的白表入息及資產限額的門檻，一人申請者入息上限為3萬元，資產上限為61.5萬元；二人或以上家庭申請者入息上限為6萬元，資產上限為123萬元（有關數字會因應最新一期居屋的入息及資產限額調整）。

B）業主需要繳交出租准許費，費用以單位實用面積及所在地區的甲及乙類私人住宅單位的平均租金值為基礎計算。按港島、九龍、新界劃分，以今年首季差估署臨時數字估算，一個面積約35平米（約376方呎）的單位業主，每月須付的准許費平均為3500元、3115元、2310元。如業主將單位出租予綠表人士，毋須繳交出租准許費。

有關做法長遠令市場提供更多供應，因為業主要交出租准許費，相信短期不會有太大影響。

長者樓換樓計劃 靈活養老

接下來說第二項「長者業主樓換樓計劃」，計劃讓長者業主於居二市場毋須補地價出售現居單位後，再於居二市場購入一個實用面積較小或較偏遠的單位，這是破格的做法，因為現行法例限制居屋業主不能再次購入居屋第二市場單位，今次政策上的調整，筆者覺得是神來之筆，令到很多居屋業主可更靈活作養老規劃。

申請計劃的業主須所有登記的家庭成員均年滿60歲，並擁有單位滿10年或以上，令有關業主能夠享受到市場的紅利，因為這些由大換細或者由市區換去偏遠地區居屋的業主，透過樓換樓，實際上可以套現到足夠的資金養老。過去很多居屋第二市場的業主都面對一個兩難局面，如果賣出單位去養老亦會失去安居之所，今次政策反映政府在資助房屋上的進步，亦進一步提升房屋的轉流率。當轉流率增加，意味着現有的二手單位能充分流轉成交，發揮供應效應。同時，二手市場成交增加，更有助市場平均分配財富。從二手去增加供應，成本低得多，效益即時且更大，政府政策落地是港人之福。

提高轉流率不是紙上談兵的理論，以公屋為例，我們從（附圖）見到公屋轉流率由1%，增加到現在的2%或以上，轉流率增加令到公屋可以容納更多的需求者，以2026/2027財年預計數字與2020/2021財年數字來比較，每年增加約1萬個二手公屋供應量，這長期有助解決房屋的深層次矛盾。

（作者為祥益地產總裁）