特區政府在取消「樓市辣招」後，轉流率其實未復常。2010年二手私樓的轉流率約11%，自從有了樓市辣招之後，在2013至2025年，每年成交的平均轉流率僅3.4%，近年成交回復之後升到約4%水平。

既然樓市辣招令轉流率下跌，撤辣之後應該令轉流率回升才對，但回到多少才合理？筆者認為有條件起碼回到5%至6%，每年增加約2.5萬宗成交，總共也多了約2000億元的交投，這對經濟民生都會產生很大幫助。

不懂地產的朋友可能認為，筆者提倡增加轉流率是想增加成交，但其實在增加成交之前，首先要增加供應量，即二手放盤量。對於二手市場來說，業主先要有足夠的上游空間，他才會放盤去進行樓換樓。有人或以為樓換樓是一加一減，即是等於沒有增加供應，這個說法是錯誤的。一個樓換樓的成交，其實是為市場增加了兩宗交投，滿足了兩個需求，且可以不需要增加任何一手供應，這就是轉流率的重要性。

如果置業階梯做得好，樓換樓可以令到租客上車做業主、細單位業主換中型單位、中型單位業主換大單位，完整的置業階梯起碼可以用暢順的轉流率滿足到三個住屋需求，而完全不依賴一手供應去解決，不需要興建新單位，那麼一手市場就可以針對二手市場不足的單位類型去發展興建。

依賴一手供應的錯誤之處，在於高成本的一手樓花只能滿足到需求金字塔中的頂層購買力，其他較弱的購買力根本買不起，這些客戶可以進入價格相對有折扣的二手單位，所以政府應該活化二手市場，這樣亦能夠令到財富更均勻分配。當然，最後市場健康地暢旺，最終受惠的包括政府和發展商。

四點建議調整供應

未來五年，政府應重新分配一二手供應，筆者提議以下方案：

1）政府首先要發揮造地主導權，不斷製造熟地，至於賣出多少地皮，就必須要與市場互動。市場的確先要保障發展商利益，但透過合適的供應量，引導發展商往薄利多銷的盈利方向。

2）有了穩定、合適的一手樓價，那麼二手市場就可以產生折扣率的作用，再活化二手市場各階梯流轉，在各方有利之下，就會多了人放盤和成交。

3）善用二手供應，新供應可針對興建大單位，從而啟動換樓鏈，逐步提升整體社會的人均居住面積。

4）現在二手私樓轉流率長期都在4%以下，如果轉流率回復到6%左右，樓市內需已經可以刺激到民生，而更加重要的是，財富有更好的分配，筆者認為更好的香港是要配合以上整體供求和轉流效應去產生。

（作者為祥益地產總裁）