香港樓市的真相可以在成交數據中找到端倪。多年來，香港的十大藍籌屋苑一直被視為二手市場的核心指標，原因在於其規模龐大、地段優越、成交量高；而這些大型屋苑的成交數據亦往往成為市場的風向標。但當這批屋苑步入三、四十年樓齡，甚至超過半世紀，其成交走勢是否仍然反映市況的全部？這是一個值得重新審視的問題。

近十多年，香港不斷有新型屋苑相繼落成，而且每每都有一定規模，配套完善，鐵路網絡覆蓋更廣，吸引大量年輕家庭及換樓客進駐。這些新晉屋苑的成交量不但不遜於傳統藍籌屋苑，甚至在近年已逐步超越。

樓齡新交投多 吸引年輕客

基於此，筆者公司的研究部近年開始編制「新晉屋苑」名單，旨在為市場提供更全面的樓市觀察框架。研究團隊以三大準則作為篩選基礎：樓齡在15年內、規模達600伙以上、流通率達3%或以上。此外，研究部亦確保新晉屋苑的總單位數量不會少於十大藍籌屋苑，以保持兩者有相若的參考價值。

在整理土地註冊處數據時，研究部發現一個重要趨勢：自2024年下半年起，新晉屋苑的二手買賣登記量已穩定超越十大藍籌屋苑，而且差距在過去一年半持續擴大。這反映市場焦點已從傳統藍籌屋苑轉向新興大型屋苑，買家對樓齡、配套、交通便利程度的要求愈來愈高。

上述轉變背後有幾個原因。首先，新晉屋苑的設計更貼近現代生活，例如開放式廚房、實用率較高的間隔、更多儲物空間等。其次，會所、商場、綠化空間等配套更完善，吸引大量年輕家庭進駐。再次，鐵路網絡的擴展令不少新區成為交通樞紐，提升屋苑吸引力。相比之下，傳統藍籌屋苑雖然地段優越，但樓齡偏高、設施較舊，對部分買家吸引力已不如以往。

值得強調的是，同事編制「新晉屋苑」並非要用來完全取代十大藍籌屋苑，兩者代表着不同年代的樓市面貌。兩者並存才能讓市場更全面掌握樓市的真實走勢。根據研究部同事的匯報，有關新晉屋苑的編制及其成交研究報告即將完成，預計短期內向公眾發表。筆者相信，當市場同時擁有十大藍籌屋苑與新晉屋苑兩套指標，將有助置業者更立體地理解二手樓市的動態，亦能讓業界在分析樓市時更具深度與準確度。

（作者為利嘉閣地產總裁）