不少香港人的自置物業已經供滿，如果有其他投資需求或人生階段需要一筆大額資金，實際上可以利用物業的借貸能力，將已供滿的物業重新申請按揭，將「磚頭」轉化為靈活流動的現金。筆者在本文將介紹現契套現的優點及注意事項。

一些業主因應醫療、升學、創業等各類開支，需要一筆大額資金。若有資金需求，已供斷的物業可以透過重按，釋放其借貸能力。現時按揭利率普遍為3.25%（H按鎖息上限），相較於一般私人貸款較低；未來若拆息回落，更能節省更多利息支出。

此外，透過重按，還可以將樓契交由銀行保管，按揭還款期內毋須因遺失樓契而憂心。不過，申請現契套現要注意以下事項：

按揭成數與新造按揭相若

一、按揭成數：要將供滿樓的物業重新申請按揭，按揭成數與一般新造按揭相若，任何樓價的按揭成數上限劃一為七成。例如一個價值1000萬元的物業，最多可套取700萬元資金使用。若想申請高成數按揭，由於過程涉及套取資金，只有在樓價600萬元或以下的情況，才能透過按揭保險申請最高八成按揭。

二、月入要求：現契套現的入息要求與新造按揭相同，每月供款不得高於每月收入的50%。然而，不少已供滿樓的人士可能已達退休年齡，他們可考慮透過資產申請按揭，以個人資產淨值（如現金、股票、物業）取代固定薪金收入申請貸款，最多可承造七成按揭。現金及存款一般毋須打折扣，現契物業則以市值的50%計算。

三、人齡樓齡：現契套現另一考量是借款人年齡及物業樓齡的問題。供滿樓的業主及物業年齡通常較大，而銀行一般以「75減人齡或樓齡」決定按揭的最長還款期，並以較短者為準。例如，借款人年齡為60歲，物業樓齡為50年，銀行會將最長還款期定為15年（75減60歲人齡）而非25年（75減50年樓齡）。然而，不少銀行會為優質客戶及大型屋苑提供彈性處理，申請前可比較各銀行的條款。

近期銀行頻頻調高按揭現金回贈以吸引客戶。如有意將物業現契套現，可向大型按揭轉介公司諮詢，協助轉介至最合適的銀行。\作者為經絡按揭轉介營運總監